Imóveis ou ações: qual é o melhor investimento para você?

Investir em imóveis é colocar o dinheiro para trabalhar hoje pensando em ter mais recursos no futuro. O retorno obtido precisa compensar o risco assumido e os impostos pagos, além dos outros custos de manter um imóvel, como contas de consumo, manutenção e seguro.

Quando você entende o básico sobre investimentos, economia e risco, a lógica do mercado imobiliário é bem simples: você compra imóveis, evita se endividar além da conta e ganha dinheiro com aluguel, o que ajuda a comprar outros imóveis mais adiante.

Mas “simples” não quer dizer “fácil”. Um erro pode trazer consequências que vão de um pequeno transtorno a um grande prejuízo.

Quatro formas de ganhar dinheiro com imóveis

Existem quatro maneiras principais de obter retorno investindo em imóveis:

Valorização do imóvel

Acontece quando o imóvel passa a valer mais por causa de mudanças no mercado. A região ao redor pode ficar mais valorizada ou movimentada, por exemplo, com a construção de um grande shopping center nas proximidades. Também é possível valorizar o imóvel com reformas e melhorias que o deixem mais atraente para os compradores. O problema é que a valorização é difícil de prever, o que torna essa estratégia mais arriscada do que contar com a renda de aluguel.

Renda de aluguel

Aqui o foco é comprar um imóvel, como um prédio residencial, e colocá-lo para gerar renda: o inquilino paga o aluguel e você recebe esse fluxo de caixa. Essa renda também pode vir de outros tipos de imóvel, como galpões e depósitos, salas comerciais, lojas e casas para alugar.

Renda ligada ao mercado imobiliário

Esse tipo de ganho é comum entre profissionais do setor, como os corretores, que recebem comissões ao ajudar clientes a comprar e vender imóveis. Há também as administradoras de imóveis, que costumam ficar com uma parte do aluguel em troca de cuidar da gestão do dia a dia.

Receitas complementares

Para algumas pessoas, essa pode ser uma fonte de lucro relevante. São ganhos extras gerados dentro do próprio imóvel, como máquinas de venda automática em prédios comerciais ou lavanderias em condomínios residenciais. Na prática, são pequenos negócios dentro de um investimento imobiliário maior, que aproveitam um público que já circula por ali.

Dicas para o primeiro investimento em imóveis

Há várias formas de fazer o primeiro investimento imobiliário. Uma delas é recorrer a um financiamento, usando o próprio imóvel como garantia. Essa alavancagem atrai muitos investidores porque permite comprar imóveis que, de outra forma, estariam fora do alcance. Por outro lado, ela aumenta o risco, já que as parcelas precisam ser pagas mesmo quando o imóvel está vazio.

Para administrar riscos, algumas pessoas preferem investir por meio de uma pessoa jurídica em vez de comprar os imóveis no próprio nome. Antes de decidir, vale conversar com um advogado e um contador para entender qual formato faz mais sentido no seu caso. A ideia é separar o patrimônio pessoal daquele ligado aos imóveis, o que pode trazer mais tranquilidade caso um investimento dê errado ou surja uma ação judicial, como em um acidente dentro da propriedade.

Vantagens de investir em imóveis

Menos volatilidade que a bolsa: os preços dos imóveis não oscilam tanto quanto os das ações. O potencial de ganho pode ser menor, mas a trajetória costuma ser mais estável na maior parte do tempo.

Fluxo de caixa estável: com um número suficiente de imóveis alugados, é possível contar com uma entrada de dinheiro mais previsível.

Possibilidade de planejamento tributário: a forma como você organiza o investimento influencia os impostos que paga, e um contador pode ajudar a escolher o caminho mais vantajoso dentro das regras.

Bons resultados no longo prazo: muitos imóveis se valorizam com o passar do tempo, embora isso não seja garantido.

Desvantagens de investir em imóveis

Potencial de retorno menor que o da bolsa: em muitas comparações de longo prazo, as ações tiveram valorização maior que a dos imóveis residenciais, ainda que com mais oscilação.

Exige bastante dinheiro: para ter uma renda constante, é preciso ter capital disponível. Seja com dinheiro próprio ou emprestado, você terá de arcar com reformas, manutenção e outras despesas.

Baixa liquidez: diferentemente das ações, que podem ser vendidas rapidamente, um imóvel não se transforma em dinheiro de uma hora para outra.

Lidar com inquilinos e manutenção dá trabalho: seja contratando uma administradora, seja cuidando de tudo por conta própria, a gestão de um imóvel pode trazer imprevistos, como atraso no aluguel, goteiras, problemas na parte elétrica e muito mais.

Imóveis e ações têm diferenças importantes, mas o desempenho de cada um depende muito do momento. Poucas ações renderam tanto quanto um imóvel comprado em uma região antes de ela se valorizar muito, e poucos imóveis superaram o retorno de quem comprou ações de grandes empresas logo no início de sua trajetória.

Não dá para prever o momento certo, mas entender como cada tipo de investimento funciona é essencial para montar uma estratégia que ajude seu dinheiro a crescer e traga mais segurança financeira.

Imóveis ou ações: fluxo de caixa

Ao investir em imóveis, você compra terrenos ou propriedades físicas. Alguns deles geram custos todo mês, como um terreno vazio, pelo qual você paga impostos e manutenção enquanto espera para vendê-lo a uma construtora.

Já um imóvel alugado pode oferecer um fluxo de caixa mensal estável e confiável. Prédios residenciais, casas, galpões e centros comerciais são exemplos de imóveis que geram renda: você paga as despesas, o inquilino paga o aluguel e a diferença fica como lucro.

Com ações, o fluxo de caixa funciona de outro jeito. No longo prazo, a maior parte do ganho costuma vir na hora da venda. Mesmo assim, enquanto mantém as ações, o investidor pode receber dividendos e reinvesti-los. Se você usar esse dinheiro para comprar mais ações, com o tempo terá uma participação maior e, consequentemente, direito a mais dividendos.

A decisão sobre quanto do lucro será reinvestido no crescimento do negócio e quanto será distribuído aos acionistas cabe à própria empresa, por meio da sua administração e das assembleias de acionistas.

Imóveis ou ações: custos de gestão

Um imóvel vazio custa dinheiro todo mês. Mesmo sem inquilino, você continua pagando impostos, manutenção, contas, seguro e, se for o caso, condomínio. Se o imóvel ficar desocupado por mais tempo que o normal por motivos fora do seu controle, você pode acabar no prejuízo mês após mês.

Nas ações também há custos, como taxas de corretagem ou a taxa de administração de um fundo de investimento. Ainda assim, eles costumam representar uma fatia menor do que o custo de administrar um prédio ou outro investimento imobiliário.

Imóveis ou ações: tempo e dedicação

Imóveis exigem muito mais envolvimento prático do que ações. Você pode receber ligações no meio da noite por causa de um vazamento no banheiro ou de gás, correr o risco de ser processado por um problema na estrutura do imóvel e enfrentar diversas outras situações. Mesmo contratando uma administradora, ainda será preciso acompanhar a gestão e participar de algumas decisões.

Ao comprar ações, você se torna dono de uma parte de uma empresa. Se uma companhia tem 1.000.000 de ações em circulação e você possui 10.000, é dono de 1% dela. Diferentemente de tocar um pequeno negócio, ser sócio por meio de ações não exige trabalho além de pesquisar as empresas para avaliar se são bons investimentos. Você participa dos resultados sem precisar estar lá no dia a dia.

Imóveis ou ações: volatilidade

Tradicionalmente, os imóveis são vistos como uma forma de proteção contra a inflação, que corrói o poder de compra da moeda. O mercado imobiliário de algumas regiões pode até se desvalorizar ao longo dos anos, mas esse movimento costuma ser mais lento, o que dá ao investidor atento algum tempo para reagir antes de perder dinheiro.

Já o preço das ações pode oscilar bastante no curto prazo: uma ação pode perder boa parte do valor ou dobrar de preço em pouco tempo. Se você sabe por que investiu em determinada empresa, isso não deve tirar seu sono. Quando a ação parece barata demais, pode ser uma chance de comprar mais; quando parece cara demais, talvez seja hora de vender. Esses altos e baixos tendem a pesar menos para quem mantém ações de boas empresas por longos períodos, mas, para quem busca ganho rápido, as oscilações podem jogar contra.

Imóveis ou ações: liquidez

Liquidez é a facilidade de transformar um investimento em dinheiro, e nesse quesito as ações saem na frente. Durante o horário de funcionamento da bolsa, no caso de ações com bom volume de negociação, normalmente é possível vender toda a posição em poucos segundos. O dinheiro pode levar alguns dias para cair na conta, mas você consegue sair do investimento praticamente a qualquer momento.

Já a venda de um imóvel costuma levar bem mais tempo. Pode ser necessário anunciá-lo por semanas, meses ou, em casos extremos, anos até aparecer um comprador. E, depois de fechar negócio, ainda há etapas como análise de documentos, vistoria, assinatura da escritura, registro em cartório e liberação do pagamento antes que o dinheiro chegue às suas mãos.

Imóveis ou ações: diversificação

Tanto imóveis quanto ações podem trazer benefícios financeiros no longo prazo, e ambos envolvem riscos. Na hora de definir a estratégia certa para você, uma das melhores formas de reduzir esse risco e aproveitar o potencial de ganho é diversificar os investimentos.

Diversificar com ações é mais fácil do que com imóveis, principalmente por meio de fundos de investimento. Você pode ter ações de várias empresas, de modo que, se uma for mal, as outras podem compensar. Os fundos, por sua vez, selecionam os ativos com o objetivo de manter a carteira bem diversificada.

Com imóveis, a menos que você tenha muito capital, provavelmente terá poucas propriedades. Isso dificulta a diversificação, mas ainda é possível diversificar escolhendo com cuidado a localização e o tipo de imóvel que compra.

Imóveis ou ações: acesso

Não é preciso ter muito dinheiro para começar a investir em ações. Fundos de investimento e ações individuais permitem aplicações com valores relativamente baixos, e há corretoras e aplicativos que facilitam começar com pouco.

Imóveis, por outro lado, exigem um investimento inicial maior, além dos gastos com manutenção e melhorias. A popularização dos fundos imobiliários tem permitido que mais pessoas juntem recursos para investir no setor.

Dá para investir em imóveis sem dedicar muito tempo?

Sim. O chamado investimento imobiliário passivo permite investir no setor sem administrar diretamente um imóvel. Fundos imobiliários, plataformas de crowdfunding imobiliário e empresas especializadas em gestão de imóveis são alguns caminhos para investir de forma mais prática.

Afinal, o que é melhor: ações ou imóveis?

Comparar ações e imóveis é um pouco como comparar laranjas com maçãs. Embora a bolsa costume ser mais volátil que o mercado imobiliário, a crise imobiliária de 2008, nos Estados Unidos, mostrou que os imóveis também podem sofrer quedas fortes. Comparações históricas feitas no mercado americano entre um índice de ações e um índice de preços de imóveis mostram que as ações tiveram desempenho melhor que os imóveis residenciais, mas com mais oscilações. Por isso, a escolha depende dos seus objetivos, do seu prazo e de quanto risco e trabalho você está disposto a assumir.