Marco Legal das Garantias: o que muda para quem pede empréstimo

O Marco Legal das Garantias é a Lei 14.711, de 30 de outubro de 2023, em vigor desde 31 de outubro de 2023. Ela mudou as regras de como bens, principalmente imóveis, podem ser usados como garantia de empréstimos. As três novidades que mais afetam quem pede crédito são: o mesmo imóvel pode garantir mais de uma operação; a hipoteca passou a poder ser executada sem processo judicial, como já acontecia com a alienação fiduciária; e o leilão do imóvel ganhou regras novas, entre elas o prazo maior para o primeiro leilão e a referência de metade do valor de avaliação no segundo.

A promessa da lei é aumentar a oferta de crédito com garantia e baixar os juros, porque o credor passa a ter mais segurança e mais formas de usar a garantia. Para o consumidor, isso traz oportunidades (aproveitar o "valor parado" de um imóvel já financiado) e riscos (mais dívida sobre o mesmo bem e execução mais rápida). Veja o que muda ponto a ponto.

O que é o Marco Legal das Garantias

É uma lei que alterou várias normas de uma vez, entre elas a Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóveis), o Código Civil (hipoteca e penhor) e regras sobre garantias de veículos. O objetivo declarado é aproveitar melhor as garantias que já existem na economia. Um exemplo clássico: uma pessoa que financiou um apartamento de R$ 400 mil e já pagou metade tem R$ 200 mil de "valor" que, antes, não podia ser usado como garantia de nada até quitar o financiamento.

A regulamentação para o sistema financeiro veio com a Resolução CMN 5.197, de dezembro de 2024, em vigor desde 1º de julho de 2025.

Mudança 1: o mesmo imóvel pode garantir mais de uma dívida

Antes, um imóvel com alienação fiduciária só podia garantir aquele contrato. Agora, a lei permite:

• Extensão da alienação fiduciária: com o mesmo credor, a garantia que já existe pode ser estendida para uma nova operação, respeitando o prazo e o valor da garantia original. É o caso de pegar um empréstimo no banco onde já tem o financiamento da casa.
• Alienação fiduciária sucessiva (de segundo grau): um outro credor pode receber o imóvel em garantia, mas o direito dele só se torna pleno quando a primeira dívida for quitada. Na prática, poucos bancos aceitam ser o "segundo da fila".

Isso abre caminho para o chamado home equity sobre imóvel financiado, explicado em imóvel financiado como garantia de empréstimo. A Caixa, por exemplo, lançou em 2025 uma linha para clientes com financiamento ativo com base nessas regras.

O que isso significa para você: mais acesso a crédito barato, mas também a possibilidade de comprometer o mesmo imóvel com duas dívidas. O não pagamento de uma delas pode levar à execução da garantia inteira.

Mudança 2: hipoteca com execução extrajudicial

A hipoteca, garantia antiga em que o dono continua dono e o credor tem apenas um direito sobre o bem, era pouco usada porque a cobrança exigia processo judicial longo. O Marco Legal deu à hipoteca um procedimento extrajudicial semelhante ao da alienação fiduciária: intimação pelo cartório, prazo para pagar, consolidação e leilão.

Para contratos de hipoteca anteriores à lei, a execução extrajudicial só vale se as partes assinarem um aditivo e o averbarem na matrícula. Para contratos novos, basta estar previsto no contrato.

Esse ponto foi questionado no Supremo Tribunal Federal por ações de entidades da magistratura e da advocacia, mas em junho de 2025 o STF julgou constitucionais os procedimentos extrajudiciais da lei (ADIs 7.600, 7.601 e 7.608), inclusive a execução da hipoteca. A regra está em vigor.

Mudança 3: novas regras para o leilão do imóvel

Na execução da alienação fiduciária, o primeiro leilão tem lance mínimo igual ao valor de avaliação e o segundo, ao valor da dívida mais despesas. A lei mexeu em três pontos:

• o prazo para o primeiro leilão passou de 30 para 60 dias após a consolidação da propriedade;
• se nenhum lance do segundo leilão cobrir a dívida, o credor pode aceitar, a seu critério, um lance de pelo menos metade do valor de avaliação;
• ficou expresso que, fora dos financiamentos para compra ou construção da casa própria, o devedor continua responsável pelo saldo que o leilão não cobrir.

Além disso, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em 2024, que a arrematação por menos da metade da avaliação é "preço vil" e pode ser anulada, mesmo quando o lance supera a dívida. Detalhes em leilão de imóvel por dívida.

Outras mudanças relevantes

• Agente de garantia: a lei criou a figura de um agente que pode administrar garantias em nome de vários credores, útil para operações grandes.
• Veículos: a lei criou um procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e de busca e apreensão de bens móveis, que depende de previsão no contrato e também foi validado pelo STF em 2025.
• Concurso de credores: quando o mesmo bem garante dívidas de credores diferentes, a lei organiza como o dinheiro do leilão é dividido.
• Intimação: foram feitos ajustes nas formas de intimação do devedor no procedimento extrajudicial.

O que muda na prática para quem pede empréstimo

Cuidados que a lei não elimina

O Marco Legal facilita o crédito, mas não muda o essencial: quem não paga perde o bem. Ao contrário, a execução ficou mais ampla. Antes de usar a casa como garantia de uma segunda dívida:

• confira se a parcela nova, somada à do financiamento, cabe com folga na renda;
• entenda que o não pagamento de qualquer uma das dívidas pode levar o imóvel a leilão;
• compare o CET e leia as cláusulas de vencimento antecipado;
• desconfie de quem promete "liberar" crédito sobre imóvel financiado mediante depósito antecipado. Veja golpe do empréstimo com garantia.

Para entender a garantia em si, leia o que é alienação fiduciária. Outros conteúdos na categoria Empréstimo com Garantia. O texto da lei está disponível no portal do Planalto, em gov.br.

Linha do tempo resumida

Como o tema ainda tem desdobramentos regulatórios e judiciais, as condições dos produtos podem mudar. Confirme sempre com a instituição e, para o texto legal, consulte o portal do Planalto.

Perguntas frequentes

O Marco Legal das Garantias já está em vigor?

Sim, desde 31 de outubro de 2023. A regulamentação para bancos (Resolução CMN 5.197/2024) vale desde 1º de julho de 2025.

Posso pegar empréstimo no banco A dando como garantia um imóvel financiado no banco B?

A lei permite a alienação fiduciária sucessiva, mas o direito do segundo credor só se completa quando a primeira dívida é quitada. Por isso, a maioria das ofertas hoje é no mesmo banco do financiamento.

A lei reduziu os juros do empréstimo com garantia?

Esse é o objetivo, mas o efeito depende da concorrência e do cenário econômico. O que se vê é mais oferta e novos produtos, principalmente sobre imóveis financiados.

O que mudou para quem já tem um contrato de home equity?

Nada muda automaticamente no contrato antigo. As novas regras valem para operações novas ou para aditivos assinados depois da lei.

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