Avaliação do imóvel para empréstimo com garantia

A avaliação do imóvel é a etapa do empréstimo com garantia em que um profissional contratado pela instituição (engenheiro, arquiteto ou empresa de avaliação) visita o imóvel e define o seu valor de mercado. Esse número é a base de tudo: o valor máximo do crédito (em geral, até 60% da avaliação), o valor de referência para um eventual leilão e, em parte, a taxa de juros.

A avaliação é paga por você, custa em geral de algumas centenas a pouco mais de mil reais, e costuma sair abaixo do preço de anúncio de imóveis parecidos, porque o avaliador pensa em venda rápida. Entender como ela funciona evita frustração e ajuda a se preparar para conseguir o melhor valor possível.

Quem faz a avaliação

A instituição financeira contrata um avaliador credenciado. Você não escolhe o profissional nem apresenta laudo próprio (um laudo seu pode servir de referência, mas não substitui o do banco). O avaliador segue normas técnicas da ABNT para avaliação de bens (a NBR 14653) e a política interna do banco.

Em algumas instituições, para imóveis padronizados (apartamentos em grandes cidades), a avaliação pode ser feita de forma remota, com fotos, documentos e comparação com dados de mercado. Para casas, imóveis comerciais e rurais, a visita presencial é a regra.

O que o avaliador analisa

Localização: bairro, infraestrutura, transporte, comércio, segurança.
Área: a área construída e a do terreno conforme a matrícula. Área construída sem averbação, em geral, não conta ou conta parcialmente.
Padrão construtivo e conservação: acabamento, idade, reformas, problemas estruturais, umidade.
Imóveis comparáveis: preços de venda (não só de anúncio) de imóveis semelhantes na região.
Liquidez: facilidade de vender em caso de leilão. Imóveis muito grandes, muito caros ou atípicos para a região tendem a avaliar proporcionalmente menos.
Regularidade: habite-se, averbação, situação no IPTU.

O resultado é um laudo com o valor de mercado e, às vezes, um valor de "liquidação forçada" (venda rápida), usado como referência de risco.

Por que a avaliação sai menor que o preço de venda

Três motivos principais:

Anúncio não é venda. O preço anunciado costuma ter margem de negociação de 10% a 20%. O avaliador trabalha com preços de transação.
Risco de leilão. O banco precisa saber por quanto o imóvel sairia em uma venda forçada, não em uma venda tranquila de meses.
Área irregular. Puxadinhos, cobertura fechada ou piscina não averbados podem ser ignorados.

Uma diferença de 10% a 20% entre a expectativa do dono e a avaliação é comum. Como o crédito é um percentual da avaliação, essa diferença reduz o valor liberado. Veja quanto libera o empréstimo com garantia de imóvel.

Quanto custa a avaliação

A tarifa de avaliação é cobrada pela instituição e varia conforme o tipo de imóvel, a cidade e a necessidade de deslocamento. Na maior parte dos casos fica entre algumas centenas de reais e pouco mais de mil reais; imóveis rurais e de alto valor podem custar mais. Alguns pontos:

a tarifa precisa constar na tabela de tarifas da instituição e no CET;
algumas instituições cobram antes da visita; outras descontam do valor liberado;
se o crédito for negado depois da avaliação, a tarifa normalmente não é devolvida, porque o serviço foi prestado. Por isso, confirme se há uma pré-aprovação de crédito antes de autorizar a visita.

A avaliação é um dos custos listados em custos do empréstimo com garantia de imóvel.

Quanto tempo leva

Entre o agendamento da visita e a entrega do laudo, costuma levar de alguns dias a duas semanas. Em cidades menores ou imóveis rurais, pode demorar mais. É uma das etapas que explicam o prazo de duas a seis semanas do home equity.

Como se preparar para uma avaliação melhor

Você não controla o método, mas pode evitar que o imóvel seja avaliado por menos do que vale:

Regularize a documentação antes: averbar a construção ou a ampliação pode fazer uma diferença grande no valor contado.
Organize e limpe o imóvel: estado de conservação pesa; pequenos reparos (infiltração, pintura descascada, torneira pingando) ajudam.
Separe documentos: matrícula, IPTU, planta, habite-se e comprovantes de reformas relevantes (elétrica, hidráulica, telhado).
Mostre o imóvel inteiro e informe melhorias que não estão visíveis.
Tenha referências: se souber de vendas recentes de imóveis parecidos na região, informe ao avaliador. Ele não é obrigado a usar, mas pode considerar.

E se eu discordar do valor?

Você pode pedir a revisão do laudo à instituição, apresentando argumentos e referências (vendas comparáveis, área averbada que não foi considerada). Nem sempre a revisão é aceita. Outra opção é simular em outra instituição, que fará nova avaliação (e cobrará nova tarifa). Como o critério é conservador em todos os bancos, diferenças entre avaliadores costumam ser pequenas.

A avaliação e o leilão

O valor de avaliação também vale como referência para o leilão em caso de inadimplência: o primeiro leilão tem lance mínimo igual à avaliação definida no contrato, e metade dela é a referência mínima que o credor pode aceitar no segundo leilão quando nenhum lance cobre a dívida (o STJ também considera preço vil a venda abaixo dessa metade). Uma avaliação muito baixa, portanto, protege menos o devedor em um cenário ruim. Confira essa cláusula no contrato. Veja leilão de imóvel por dívida.

Para o passo a passo completo, leia como funciona o empréstimo com garantia de imóvel e os demais posts da categoria Empréstimo com Garantia.

O que levar no dia da visita

Ter tudo à mão agiliza o laudo e evita que o avaliador deixe de considerar algo:

matrícula atualizada e carnê do IPTU;
planta ou croqui do imóvel, se houver;
habite-se e comprovante de averbação da construção;
notas e fotos de reformas estruturais recentes (telhado, elétrica, hidráulica);
no apartamento, convenção do condomínio e declaração de quitação;
chaves de todos os cômodos, garagem e áreas externas.

Tipos de imóvel que avaliam melhor ou pior

Perfil	Tendência na avaliação
Apartamento padrão em bairro consolidado	avalia perto do mercado, com boa liquidez
Casa em condomínio fechado	boa avaliação, se regular
Casa de rua em bairro misto	varia; conservação e documentação pesam
Imóvel comercial (sala, loja)	avaliação mais conservadora, percentual de crédito menor
Terreno sem construção	aceito por poucas instituições; avaliação conservadora
Imóvel de alto padrão em cidade pequena	liquidez baixa reduz o valor considerado
Cobertura ou imóvel atípico	poucos comparáveis; o avaliador tende a ser cauteloso

Entender essa tendência ajuda a ajustar a expectativa de valor liberado antes mesmo da simulação.

Perguntas frequentes

Posso usar o valor venal do IPTU como avaliação?

Não. O valor venal costuma ser bem menor que o de mercado e serve só para o imposto. O banco faz a própria avaliação.

A avaliação vale para outros bancos?

Em regra, não. Cada instituição exige laudo de avaliador credenciado por ela.

Se o crédito for negado, recebo a tarifa de volta?

Normalmente não, porque o serviço foi prestado. Confirme a política da instituição antes de pagar.

Imóvel com reforma recente avalia mais?

Pode avaliar melhor pelo estado de conservação, mas reformas não averbadas (ampliação de área) tendem a não ser contadas na área. Para contar, é preciso averbar na matrícula.

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