Empréstimo com garantia de imóvel: como funciona

O empréstimo com garantia de imóvel, também chamado de home equity ou refinanciamento de imóvel, é um crédito em que você coloca uma casa, apartamento, sala comercial ou terreno como garantia e recebe o dinheiro para usar como quiser. O imóvel continua seu e você segue morando ou usando normalmente; o que muda é um registro na matrícula, chamado alienação fiduciária, que permite ao banco tomar e vender o imóvel se a dívida não for paga.

Em 2026, as instituições costumam liberar até 60% do valor de avaliação do imóvel, com prazos que chegam a 180 ou 240 meses e juros em torno de 1% a 2% ao mês, muitas vezes somados à correção pelo IPCA. É uma das formas mais baratas de crédito para pessoa física, mas também uma das mais arriscadas, porque o bem em jogo é a sua casa.

O que é home equity

"Home equity" é o termo em inglês para o valor que você tem "dentro" do imóvel, ou seja, o que ele vale descontado o que ainda deve sobre ele. O empréstimo com garantia de imóvel transforma parte desse valor em dinheiro, sem vender o imóvel.

Diferente do financiamento imobiliário, em que o dinheiro serve para comprar o imóvel, aqui o imóvel já é seu (quitado ou, em alguns casos, ainda financiado) e o dinheiro é livre: pode servir para quitar dívidas, reformar, investir em um negócio ou qualquer outra finalidade.

Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel, passo a passo

Simulação: você informa o valor desejado, o prazo e dados básicos do imóvel. A instituição devolve uma estimativa de parcela.
Análise de crédito: mesmo com garantia, há consulta ao CPF, análise de renda e de comprometimento. A parcela, somada a outras dívidas, costuma precisar caber em até cerca de 30% da renda.
Avaliação do imóvel: um engenheiro ou empresa de avaliação visita o imóvel e define o valor de mercado. Esse valor é a base para o cálculo do crédito. Veja como é feita a avaliação do imóvel.
Análise jurídica: a matrícula atualizada e as certidões do imóvel e dos proprietários são conferidas. O imóvel precisa estar regular, sem pendências que impeçam o registro.
Assinatura do contrato: o contrato é assinado por todos os proprietários (e cônjuges, conforme o regime de casamento).
Registro em cartório: a alienação fiduciária é registrada na matrícula do imóvel. O dinheiro só é liberado depois do registro.
Pagamento: você paga as parcelas mensais. Ao quitar, a instituição emite o termo de quitação e a garantia é baixada no cartório.

Do início ao crédito na conta, o processo costuma levar de duas a seis semanas, dependendo da documentação e do cartório.

Quanto libera

A regra geral do mercado é liberar até 60% do valor de avaliação do imóvel. Na prática, muitas operações ficam bem abaixo disso: a média costuma girar em torno de 30% do valor do imóvel, porque o limite também depende da renda e do perfil de crédito.

Exemplo: um imóvel avaliado em R$ 400 mil pode permitir, em tese, até R$ 240 mil de crédito. Mas, se a renda não comportar a parcela desse valor, a instituição aprova menos. Os bancos também costumam ter valor mínimo de empréstimo (algumas dezenas de milhares de reais) e valor mínimo de avaliação do imóvel. Detalhes em quanto libera o empréstimo com garantia de imóvel.

Prazo e juros

Item	O que costuma ser praticado em 2026
Prazo	de 5 a 15 anos na maioria das instituições; algumas chegam a 20 anos (240 meses)
Juros	em torno de 1% a 2% ao mês, com ou sem correção pelo IPCA
Sistema de amortização	Price (parcelas fixas) ou SAC (parcelas que diminuem)
Carência	algumas instituições oferecem de 1 a 3 meses para começar a pagar

Juros "+ IPCA" significam que o saldo devedor é corrigido pela inflação. Se a inflação subir, a parcela sobe. Compare sempre o CET (Custo Efetivo Total), que inclui juros, seguros obrigatórios, tarifas e IOF. Mais em juros do empréstimo com garantia de imóvel.

Quais imóveis são aceitos

Costumam ser aceitos:

casa e apartamento residencial, quitados, com matrícula regular e "habite-se";
imóvel comercial (sala, loja, galpão), com regras um pouco mais restritas;
terreno urbano, em algumas instituições;
imóvel de terceiros (de um parente, por exemplo), desde que o dono assine como garantidor; veja empréstimo com garantia de imóvel de terceiros;
imóvel ainda financiado, em situações específicas e, em geral, no mesmo banco do financiamento, com base na Lei 14.711/2023 e na regulamentação do Conselho Monetário Nacional.

Em geral não são aceitos imóveis sem matrícula individualizada (só com "contrato de gaveta" ou posse), imóveis em inventário não concluído, com penhora ou com dívidas que impeçam o registro. Imóveis rurais são aceitos por poucas instituições.

Custos envolvidos

Além dos juros, prepare-se para:

Avaliação do imóvel: tarifa cobrada pela instituição, em geral de algumas centenas a pouco mais de mil reais.
Registro em cartório: emolumentos para registrar a alienação fiduciária, que variam por estado e pelo valor do contrato.
IOF: para pessoa física, 0,38% sobre o valor mais 0,0082% ao dia, limitado a cerca de 3% ao ano.
Seguros: contratos de crédito imobiliário costumam incluir seguro de morte e invalidez (MIP) e de danos ao imóvel (DFI).

Não há ITBI, porque o imóvel não muda de dono. Veja a lista completa em custos do empréstimo com garantia de imóvel.

O risco: perder o imóvel

Esse é o ponto mais importante. Com a alienação fiduciária, a retomada do imóvel em caso de inadimplência é feita pelo cartório, sem processo judicial. O procedimento, previsto na Lei 9.514/1997, funciona em resumo assim: depois do atraso, o cartório intima o devedor, que tem 15 dias para pagar o que está em atraso; se não pagar, a propriedade é consolidada em nome do credor e o imóvel vai a leilão. Se o leilão render mais que a dívida e as despesas, a diferença é devolvida a você; se render menos, o saldo que faltar pode continuar sendo cobrado.

Por isso, antes de contratar, faça as contas no pior cenário: e se a renda cair? E se o IPCA subir? Um empréstimo de 15 anos atravessa muitas fases da vida.

Quando faz sentido

Trocar dívidas de cartão e cheque especial por uma dívida muito mais barata, com um plano para não voltar a se endividar.
Investir em reforma que valoriza o imóvel ou em um negócio já em funcionamento.
Precisar de um valor alto com parcela que caiba no orçamento.

Para valores menores, confira antes alternativas que não colocam a casa em risco, como o consignado. E, para se aprofundar, visite a categoria Empréstimo com Garantia.

Perguntas frequentes

Preciso ter o imóvel quitado?

Na maioria das instituições, sim. Desde a Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) e da regulamentação do CMN em vigor desde julho de 2025, é possível usar um imóvel ainda financiado como garantia em alguns casos, principalmente no mesmo banco. Veja imóvel financiado como garantia de empréstimo.

Posso vender o imóvel durante o contrato?

Só com a quitação da dívida, porque a alienação fiduciária fica registrada na matrícula. Na prática, a venda é feita com o comprador pagando a dívida diretamente à instituição e o restante a você.

Quanto tempo demora para o dinheiro cair?

Em geral, de duas a seis semanas, por causa da avaliação, da análise de documentos e do registro em cartório.

O banco pode pedir pagamento antecipado para liberar o crédito?

Não. Instituições autorizadas pelo Banco Central não cobram depósito antecipado. Se alguém pedir, é golpe.

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