Juros do empréstimo com garantia de imóvel: faixas e o que muda a taxa

Os juros do empréstimo com garantia de imóvel costumam ficar, em 2026, entre cerca de 1% e 2% ao mês, em muitos casos somados à correção pelo IPCA. É uma das taxas mais baixas do crédito para pessoa física, bem abaixo do empréstimo pessoal sem garantia, cuja média nas estatísticas do Banco Central passa de 100% ao ano, e do rotativo do cartão.

Mas a taxa de juros é só parte do custo. Para comparar propostas, o número que importa é o CET (Custo Efetivo Total), que soma juros, correção, seguros, tarifas e IOF. Este post explica as faixas praticadas, por que a taxa varia tanto de pessoa para pessoa e como não cair em armadilhas de comparação.

Faixas de juros do home equity em 2026

Os valores abaixo são faixas observadas no mercado e servem como referência. Cada instituição tem sua tabela, e a taxa final depende da análise do seu perfil.

Note que "1,09% ao mês + IPCA" não é a mesma coisa que "1,09% ao mês". Com inflação de 4% a 5% ao ano, a taxa efetiva fica perto de 1,4% a 1,5% ao mês.

Taxa fixa ou taxa + IPCA?

Há duas formas comuns de cobrar juros no home equity:

• Taxa prefixada: a parcela é conhecida do início ao fim. Costuma ter juros nominais um pouco maiores, porque o banco embute uma previsão de inflação.
• Taxa + IPCA (pós-fixada): os juros nominais são menores, mas o saldo devedor é corrigido pela inflação todo mês. Se a inflação subir, a parcela sobe.

Para quem quer previsibilidade em um contrato de 10 ou 15 anos, a taxa fixa dá mais segurança. Para quem aceita variação e espera inflação controlada, o IPCA pode sair mais barato. Em qualquer caso, simule a parcela com inflação mais alta do que a atual antes de decidir.

Por que a taxa varia tanto

A garantia reduz o risco do banco, mas não iguala todos os clientes. Influenciam na taxa:

• Perfil de crédito: histórico de pagamento, restrições, relacionamento com o banco.
• Percentual do imóvel comprometido (LTV): pedir 30% do valor do imóvel costuma render taxa melhor do que pedir 60%. Veja quanto libera o empréstimo com garantia de imóvel.
• Prazo: prazos mais longos podem ter taxa um pouco maior.
• Tipo de imóvel: residencial, em geral, tem taxa melhor que comercial ou terreno.
• Finalidade e renda: renda comprovada e estável ajuda.
• Cenário econômico: a taxa Selic e o custo de captação dos bancos mudam as tabelas ao longo do ano.

O que é CET e por que ele importa mais que a taxa

O CET é o custo total da operação expresso como uma taxa anual. Por regra do Banco Central, toda instituição é obrigada a informá-lo antes da contratação. Ele inclui:

• juros;
• correção monetária (IPCA, quando houver);
• IOF (0,38% + 0,0082% ao dia para pessoa física, limitado a cerca de 3% ao ano);
• tarifa de avaliação do imóvel;
• seguros embutidos (morte e invalidez, danos ao imóvel);
• custos de registro, quando financiados no contrato.

Dois contratos com juros de 1,3% ao mês podem ter CETs bem diferentes se um cobra seguros e tarifas mais caros. Compare sempre o CET anual e, melhor ainda, o valor total pago ao fim do contrato. Veja a lista completa em custos do empréstimo com garantia de imóvel.

Quanto custa na prática: exemplo

Um exemplo simplificado, sem seguros e tarifas, para mostrar o efeito da taxa e do prazo em um empréstimo de R$ 150 mil pela tabela Price (parcelas iguais):

Os valores são aproximados e servem só para comparação. Repare que alongar o prazo de 120 para 240 meses reduz a parcela, mas pode quase dobrar o total pago. Mais sobre isso em prazo do empréstimo com garantia de imóvel.

Price ou SAC?

• Price: parcelas iguais do início ao fim. No começo, quase tudo é juros; a amortização cresce com o tempo.
• SAC: amortização constante; as parcelas começam maiores e vão caindo. O total de juros pago é menor.

Se a parcela inicial do SAC cabe no orçamento, ele costuma sair mais barato no total. Se o orçamento está apertado, a Price dá parcela menor no início.

Como conseguir juros menores

• Peça só o que precisa: LTV menor costuma ter taxa menor.
• Simule em pelo menos três instituições e compare pelo CET.
• Negocie com o banco onde você já tem conta e histórico.
• Verifique se vale a pena a portabilidade de um contrato antigo: o home equity, como crédito imobiliário, admite portabilidade para outra instituição com taxa menor.
• Fuja de ofertas com taxa muito abaixo do mercado vindas por WhatsApp ou redes sociais, principalmente se pedirem depósito antecipado. Veja golpe do empréstimo com garantia.

Comparações com outras modalidades estão em empréstimo com garantia ou empréstimo pessoal e na categoria Empréstimo com Garantia.

Taxa anual x taxa mensal: não se confunda

Bancos anunciam ora a taxa mensal, ora a anual, e a conversão não é uma simples multiplicação por 12, porque os juros são compostos. Referências úteis:

Quando comparar propostas, coloque todas na mesma base (mensal ou anual) e, de preferência, use o CET anual, que já vem padronizado por exigência do Banco Central.

Perguntas frequentes

Qual a taxa média do empréstimo com garantia de imóvel?

Em 2026, as ofertas costumam ficar entre cerca de 1% e 2% ao mês, muitas vezes com correção pelo IPCA. A taxa exata depende do seu perfil, do imóvel e da instituição.

Juros do home equity são menores que os do consignado?

Depende. O consignado do INSS tem teto definido pelo governo e costuma ser competitivo; o home equity pode ter taxa parecida ou menor, com prazo muito maior. Veja a comparação em empréstimo com garantia ou consignado.

O que acontece com a parcela se o IPCA subir?

Em contratos pós-fixados, o saldo devedor é corrigido pela inflação, e a parcela sobe junto. Em contratos prefixados, nada muda.

A instituição é obrigada a informar o CET?

Sim. Por regra do Banco Central, o CET deve ser informado antes da contratação, de forma clara.

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