Custos do empréstimo com garantia de imóvel: CET, cartório, avaliação e IOF

Os custos do empréstimo com garantia de imóvel vão além dos juros. Entram na conta a tarifa de avaliação do imóvel, o registro da alienação fiduciária em cartório, o IOF, os seguros embutidos (morte e invalidez, danos ao imóvel) e, em algumas instituições, tarifas de cadastro ou administração. Tudo isso é resumido em um único número, o CET (Custo Efetivo Total), que a instituição é obrigada a informar antes da contratação.

Em uma operação de R$ 150 mil, os custos iniciais (avaliação, cartório e IOF) costumam somar alguns milhares de reais, e podem ser descontados do valor liberado. Ou seja, o dinheiro que cai na conta é menor do que o valor contratado, e a dívida é sobre o valor cheio. Este post lista cada custo, mostra como ler o CET e o que não é cobrado.

Os custos, um a um

1. Juros

É o principal custo. Em 2026, as taxas do home equity costumam ficar entre cerca de 1% e 2% ao mês, com ou sem correção pelo IPCA. Veja juros do empréstimo com garantia de imóvel.

2. Tarifa de avaliação do imóvel

Paga o laudo do avaliador credenciado. Em geral, de algumas centenas a pouco mais de mil reais, conforme o imóvel e a cidade. Pode ser cobrada à vista ou descontada do valor liberado. Se o crédito for negado depois da avaliação, normalmente não é devolvida. Veja como funciona a avaliação do imóvel.

3. Registro em cartório

A alienação fiduciária precisa ser registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Os emolumentos são tabelados por estado e crescem com o valor do contrato. Em muitos estados, para contratos de algumas centenas de milhares de reais, ficam na casa de centenas a poucos milhares de reais. Ao quitar, há um novo custo, menor, para averbar o cancelamento da garantia.

4. IOF

Imposto federal sobre operações de crédito. Para pessoa física, a alíquota é de 0,38% sobre o valor liberado mais 0,0082% ao dia sobre o saldo, limitada a 365 dias, o que dá um teto de cerca de 3% ao ano na parte diária. Em um contrato longo, o IOF total fica perto de 3,38% do valor. Em R$ 150 mil, isso é algo em torno de R$ 5 mil, em geral financiado dentro do contrato. A regra está no Decreto 6.306/2007, atualizado em 2025. Para empresas, as alíquotas são diferentes.

5. Seguros

Como o home equity é tratado como operação de crédito imobiliário, é comum o contrato incluir:

• MIP (morte e invalidez permanente): quita a dívida se o devedor morrer ou ficar inválido. O custo cresce com a idade.
• DFI (danos físicos ao imóvel): cobre incêndio, desabamento e outros danos ao imóvel dado em garantia.

Os seguros entram na parcela e no CET. Você pode ter o direito de apresentar apólice própria com cobertura equivalente, se a instituição aceitar. Para entender esses seguros, veja a categoria Seguros.

6. Tarifas administrativas

Algumas instituições cobram tarifa de cadastro, de análise ou de administração mensal. Toda tarifa precisa constar na tabela de tarifas da instituição e no CET. Tarifa que não está na tabela não pode ser cobrada.

7. Custos indiretos

Certidões negativas e matrícula atualizada (dezenas de reais cada), reconhecimento de firma, eventual regularização do imóvel (averbação de construção, por exemplo), que pode custar bem mais.

O que NÃO é cobrado

• ITBI: não há transmissão de propriedade, então não há ITBI na contratação. O imposto só aparece se houver consolidação da propriedade em caso de inadimplência, e nesse caso é pago pelo credor e descontado do leilão.
• Escritura pública: o contrato de alienação fiduciária com instituição financeira tem força de escritura e é registrado diretamente.
• Qualquer valor antecipado para "liberar" o crédito: instituições autorizadas pelo Banco Central não cobram depósito, taxa ou IOF adiantado para liberar o empréstimo. Isso é golpe. Veja golpe do empréstimo com garantia.

Exemplo: quanto sai do valor contratado

Simulação ilustrativa para um contrato de R$ 150 mil, com custos iniciais financiados:

Os valores de avaliação e cartório variam por instituição e por estado; use-os como ordem de grandeza. Seguros e tarifas mensais entram na parcela, não aqui.

Como ler o CET

O CET é expresso como taxa anual e inclui juros, correção, IOF, tarifas e seguros. Regras práticas:

• Compare propostas pelo CET, não pela taxa de juros anunciada.
• Peça o CET na mesma base (mesmo valor, mesmo prazo, mesmo sistema de amortização).
• Peça também a planilha de evolução do contrato: ela mostra o total pago ao fim do prazo, que é o número mais honesto.
• Se o CET for muito maior que os juros, procure o motivo: seguros caros ou tarifas.

Dicas para pagar menos

• Negocie a tarifa de avaliação e pergunte se há isenção para clientes.
• Compare o custo dos seguros embutidos com uma apólice própria.
• Peça só o valor necessário: IOF, cartório e seguros são proporcionais.
• Prefira o prazo mais curto que couber no orçamento; veja prazo do empréstimo com garantia de imóvel.
• Se já tem contrato, avalie a portabilidade para uma instituição com CET menor.

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Custos ao longo do contrato e na quitação

Além do que se paga na contratação, há custos que aparecem durante e no fim do contrato:

• Seguros mensais (MIP e DFI), que acompanham a parcela por todo o prazo e, no caso do MIP, podem ser reajustados com a idade.
• Tarifa de administração, quando prevista, cobrada mês a mês.
• Correção pelo IPCA, nos contratos pós-fixados: não é uma tarifa, mas aumenta o saldo e a parcela.
• Na quitação: emolumentos para averbar o cancelamento da alienação fiduciária na matrícula, em geral bem menores que os do registro inicial. A instituição deve emitir o termo de quitação em até 30 dias após o pagamento; o cancelamento no cartório é feito por você ou por quem você indicar.
• Em caso de atraso: multa de até 2%, juros de mora, correção e, se a cobrança chegar ao cartório, as despesas de intimação, que são acrescidas à dívida.

Comparando duas propostas: um exemplo

Duas instituições oferecem R$ 150 mil em 180 meses. A primeira anuncia 1,25% ao mês, com seguros e tarifas que levam o CET a cerca de 19% ao ano. A segunda anuncia 1,35% ao mês, mas com seguros mais baratos e sem tarifa mensal, chegando a um CET de cerca de 18,5% ao ano. Olhando só a taxa, a primeira parece melhor; olhando o CET e o total pago, a segunda vence. Esse tipo de inversão é comum, e é o motivo de comparar sempre pelo CET e pela planilha de evolução. Os números são ilustrativos.

Perguntas frequentes

Pago ITBI no empréstimo com garantia de imóvel?

Não. Não há transferência de propriedade na contratação. O ITBI só aparece se a propriedade for consolidada em nome do credor por inadimplência, e é pago por ele.

O IOF é cobrado sobre o valor total ou sobre o que cai na conta?

Sobre o valor da operação de crédito. Se os custos forem financiados, o IOF incide sobre o total contratado.

Os seguros são obrigatórios?

Nos contratos tratados como crédito imobiliário, MIP e DFI costumam ser exigidos. Você pode perguntar se a instituição aceita apólice própria equivalente.

A instituição pode cobrar tarifa não informada antes?

Não. Tarifas precisam constar na tabela pública da instituição e no CET informado antes da assinatura. Cobrança fora disso pode ser reclamada em consumidor.gov.br e no Banco Central.

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