Empréstimo com garantia de imóvel de terceiros: dá para usar o imóvel de outra pessoa?

É possível fazer um empréstimo com garantia de imóvel de terceiros: o imóvel de um parente, cônjuge, sócio ou amigo serve de garantia para a dívida que você contrata. O dono do imóvel entra no contrato como garantidor (ou "interveniente garantidor"), assina a alienação fiduciária e responde com o bem se você não pagar. A maioria das instituições aceita, desde que o proprietário concorde formalmente, tenha a documentação regular e, em muitos casos, tenha algum vínculo com quem pede o crédito.

A parte mais importante de entender é esta: quem perde o imóvel, em caso de inadimplência, é o dono do imóvel, não quem pegou o dinheiro. Por isso, essa operação exige confiança, conversa franca e, de preferência, um acordo por escrito entre as partes.

Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel de terceiros

O empréstimo é feito em nome de quem precisa do dinheiro (o devedor), e a garantia é dada por outra pessoa (o garantidor). No contrato, o garantidor:

• assina a cláusula de alienação fiduciária, transferindo a propriedade resolúvel do imóvel ao credor até a quitação;
• autoriza o registro da garantia na matrícula do imóvel;
• em geral, não responde com outros bens, só com o imóvel dado em garantia (diferente do fiador, que responde com todo o patrimônio).

O devedor é quem paga as parcelas e quem tem a renda analisada. Algumas instituições também analisam o CPF do garantidor, para evitar que o imóvel esteja envolvido em dívidas ou processos. Veja o fluxo geral em como funciona o empréstimo com garantia de imóvel.

Quem pode ser garantidor

Cada instituição tem a sua política. Entre as mais comuns:

O garantidor precisa ser maior de idade e capaz, e, se for casado, o cônjuge dele também precisa assinar, conforme o regime de bens. Se o imóvel tiver mais de um dono (herdeiros, por exemplo), todos assinam.

Documentos do garantidor e do imóvel

Além dos documentos do devedor (identidade, renda, residência), a instituição pede:

• RG, CPF e comprovante de estado civil do garantidor (e do cônjuge);
• comprovante de residência do garantidor;
• matrícula atualizada do imóvel, emitida há menos de 30 dias;
• IPTU e certidões negativas de débitos do imóvel;
• certidões de ações e protestos em nome do garantidor;
• habite-se ou averbação da construção.

A lista completa está em documentos para empréstimo com garantia de imóvel. A instituição também faz a avaliação do imóvel, que define o valor máximo do crédito (em geral, até 60% da avaliação).

O risco para quem empresta o imóvel

Este é o ponto que mais merece atenção. Se o devedor deixar de pagar:

1. o cartório intima o devedor e o garantidor para pagar o atraso em 15 dias;
2. sem pagamento, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor;
3. o imóvel vai a leilão. Se sobrar valor depois de paga a dívida, a sobra é devolvida ao garantidor, que era o dono. Se faltar, o saldo continua sendo cobrado do devedor.

Ou seja, o garantidor pode perder o imóvel por uma dívida que não é dele. Depois disso, ele pode cobrar o devedor na Justiça pelo prejuízo (direito de regresso), mas isso leva tempo e não garante recuperar o valor. Leia o que acontece se não pagar o empréstimo com garantia de imóvel.

Cuidados para o dono do imóvel

• Conheça a finalidade do dinheiro e a capacidade de pagamento do devedor. Garantir dívida de quem já está apertado é assumir o problema.
• Peça acesso ao contrato e ao acompanhamento das parcelas. Algumas instituições enviam avisos ao garantidor em caso de atraso; se não enviarem, combine com o devedor um comprovante mensal.
• Faça um acordo por escrito entre vocês (contrato particular, com assinaturas reconhecidas), prevendo o que acontece em caso de atraso e como o devedor vai ressarcir o garantidor.
• Lembre-se de que o imóvel fica "travado": não pode ser vendido nem dado em outra garantia até a quitação, que pode levar 10 ou 15 anos.
• Mantenha o endereço atualizado na instituição: a intimação do cartório é pessoal, e não recebê-la não interrompe o rito.
• Imóvel único de família (bem de família): a proteção contra penhora não se aplica à alienação fiduciária dada voluntariamente. O garantidor pode perder a casa em que mora.

Cuidados para quem pede o empréstimo

• Contrate só uma parcela que caiba com folga, porque o custo de um atraso recai sobre outra pessoa.
• Tenha reserva de emergência para alguns meses de parcela.
• Considere um seguro de vida ou prestamista que quite a dívida em caso de morte ou invalidez, para não deixar o problema para o garantidor. Sobre isso, veja a categoria Seguros.

Alternativas

Se não há acordo ou o risco parece grande para a relação, considere:

• empréstimo com garantia de um bem seu, como veículo;
• consignado, para quem tem direito;
• fazer o empréstimo em nome do próprio dono do imóvel, que repassa o valor a você por acordo particular. Isso muda quem é o devedor perante o banco e pode fazer sentido se a renda dele for maior, mas transfere toda a responsabilidade a ele.

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O que colocar no acordo entre devedor e garantidor

Um contrato particular simples, com assinaturas reconhecidas, evita boa parte dos conflitos futuros. Ele pode prever:

• a finalidade do dinheiro e o valor exato emprestado pela instituição;
• a obrigação do devedor de enviar o comprovante de cada parcela ao garantidor;
• o que acontece em caso de atraso (prazo para regularizar, possibilidade de o garantidor pagar e cobrar do devedor);
• como o devedor vai ressarcir o garantidor se o imóvel for executado, inclusive com previsão de juros e correção;
• a possibilidade de o garantidor exigir a substituição da garantia ou a quitação antecipada em situações definidas;
• quem arca com os custos da operação (avaliação, cartório, IOF).

Esse acordo não vale perante o banco, que só reconhece o contrato de empréstimo. Mas vale entre vocês e serve de prova em caso de disputa.

Imóvel em nome dos pais: cuidado especial

O caso mais comum é o filho usar o imóvel dos pais como garantia. Além dos riscos já descritos, há dois pontos a considerar. O primeiro é a idade: muitas instituições limitam a idade do garantidor por causa do seguro do contrato, ou pedem seguro adicional. O segundo é a herança: se o garantidor falecer durante o contrato, o imóvel entra no inventário com a alienação fiduciária registrada, e os herdeiros precisam lidar com a dívida que o garante. Conversar com todos os irmãos antes de usar o imóvel dos pais evita conflitos familiares depois.

Perguntas frequentes

O garantidor precisa comprovar renda?

Em geral, não. A renda analisada é a do devedor. O garantidor passa por análise do CPF e da situação do imóvel.

O garantidor pode desistir depois?

Depois do registro da garantia, não. Ela só é cancelada com a quitação da dívida ou com a substituição por outra garantia aceita pelo credor.

O garantidor fica com o nome sujo se o devedor atrasar?

A dívida é do devedor, então a negativação, em regra, é dele. Mas o garantidor pode perder o imóvel pela execução da garantia.

Pode usar imóvel de terceiro para empréstimo de empresa?

Sim, é comum. O imóvel do sócio ou de um parente garante o crédito da pessoa jurídica. Veja empréstimo com garantia para MEI e empresas.

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