Documentos para empréstimo com garantia de imóvel

Para contratar um empréstimo com garantia de imóvel, você vai precisar de três grupos de documentos: os pessoais (identidade, CPF, estado civil, comprovante de residência), os de renda (holerites, extratos, declaração de imposto de renda) e os do imóvel (matrícula atualizada, IPTU, certidões negativas). A lista exata muda um pouco de uma instituição para outra, mas o núcleo é sempre esse.

A etapa de documentos é a que mais atrasa o processo. Reunir tudo antes de pedir a simulação pode cortar semanas do prazo. Abaixo, a lista completa, o que cada documento prova e os problemas mais comuns que travam a aprovação.

Documentos pessoais do proprietário

Valem para todos os proprietários do imóvel e, se houver, para os cônjuges:

RG e CPF (ou CNH);
certidão de nascimento, casamento ou de união estável; se divorciado, a certidão de casamento com averbação do divórcio;
comprovante de residência recente (conta de luz, água, telefone), em geral dos últimos 90 dias;
se o imóvel é de terceiro (um parente, por exemplo), os mesmos documentos do dono, que assina como garantidor. Veja empréstimo com garantia de imóvel de terceiros.

O estado civil importa porque, dependendo do regime de bens, o cônjuge precisa assinar o contrato mesmo que o imóvel esteja só no nome de um dos dois.

Documentos de renda

A instituição precisa comprovar que a parcela cabe na renda. O que costuma ser aceito:

Situação	Documentos mais comuns
Empregado CLT	3 últimos holerites, carteira de trabalho ou extrato do eSocial, declaração de IR
Aposentado ou pensionista	extrato de pagamento do benefício, declaração de IR
Autônomo ou profissional liberal	declaração de IR completa com recibo, extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses, DECORE (feita por contador), contratos de prestação de serviço
Empresário	pró-labore, declaração de IR, contrato social, extratos e faturamento da empresa
MEI	declaração anual (DASN-SIMEI), extratos, notas fiscais

Renda informal pode ser aceita por algumas instituições via extratos bancários, mas a análise é mais rígida. Mais em empréstimo com garantia para MEI e empresas.

Documentos do imóvel

Esta é a parte mais importante e a que mais gera pendências:

Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis há no máximo 30 dias. É o "RG" do imóvel: mostra quem é o dono, a área, a descrição e todos os ônus (hipotecas, alienações, penhoras).
Certidão de ônus reais e ações (em muitos cartórios, vem junto com a matrícula ou como "certidão de inteiro teor").
IPTU do ano, com a inscrição imobiliária e o valor venal.
Certidão negativa de débitos de IPTU (prefeitura).
Declaração de quitação de condomínio, se for apartamento ou casa em condomínio.
Habite-se ou comprovação de que a construção está averbada na matrícula.
Para imóvel rural: CCIR, CAR, ITR e, conforme o caso, georreferenciamento. Veja empréstimo com garantia de imóvel rural.

A instituição também pede uma avaliação do imóvel, que ela mesma providencia com um avaliador credenciado. Você não precisa levar laudo próprio. Veja como funciona a avaliação do imóvel.

Certidões dos proprietários

Além dos documentos do imóvel, a análise jurídica costuma pedir certidões em nome de todos os proprietários:

certidão negativa de débitos federais (Receita Federal e PGFN), disponível em gov.br;
certidões de distribuição de ações cíveis e de execuções fiscais (Justiça Estadual e Federal);
certidão de ações trabalhistas;
certidão de protestos.

O objetivo é verificar se há dívidas ou processos que possam levar à penhora do imóvel ou tornar a garantia discutível. Uma ação em andamento não impede automaticamente o empréstimo, mas pode exigir explicações ou documentos extras.

O que costuma travar a aprovação

Imóvel sem matrícula própria: "contrato de gaveta", posse, escritura não registrada ou lote em loteamento irregular não servem. Sem matrícula individualizada, não há como registrar a alienação fiduciária.
Construção não averbada: casa construída em terreno cuja matrícula só mostra o terreno. É preciso averbar a construção (com habite-se e CND do INSS da obra) antes.
Inventário não concluído: imóvel de pessoa falecida só pode ser dado em garantia depois da partilha registrada.
Penhora, indisponibilidade ou hipoteca na matrícula.
Dívidas de IPTU ou condomínio em aberto.
Divergência de área ou de nome entre matrícula, IPTU e documentos pessoais.
Restrição no CPF: algumas instituições recusam; outras aceitam com condições. Veja empréstimo com garantia para negativado.

Como organizar tudo antes de pedir

Peça a matrícula atualizada no cartório (muitos emitem online, inclusive pela central de registradores do seu estado).
Leia a matrícula com atenção: confira se o dono registrado é você (e o cônjuge, se for o caso), se a construção está averbada e se não há ônus.
Separe IPTU, condomínio e comprovantes de renda.
Tire as certidões negativas em nome de todos os proprietários.
Só então peça a simulação e envie os documentos de uma vez.

Com tudo em mãos, o processo que costuma levar de duas a seis semanas pode ficar mais perto do limite inferior. Veja o passo a passo completo em como funciona o empréstimo com garantia de imóvel e outros conteúdos na categoria Empréstimo com Garantia.

Como ler a matrícula antes de enviar

A matrícula é o documento que mais decide a aprovação, e vale a pena entender o que está nela antes de a instituição apontar problemas:

Cabeçalho: número da matrícula, cartório e descrição do imóvel (área, confrontações, endereço). Confira se a área bate com o IPTU.
Registros (R.1, R.2...): atos que mudam a propriedade ou criam ônus, como compra e venda, hipoteca, alienação fiduciária, penhora. O último registro de compra e venda deve estar em seu nome.
Averbações (Av.1, Av.2...): alterações como construção, casamento, divórcio, cancelamento de ônus. É aqui que precisa constar a construção da casa, com o habite-se.
Ônus ativos: qualquer hipoteca, alienação ou penhora sem o respectivo cancelamento averbado impede ou complica a nova garantia.

Se encontrar algo errado (nome com grafia diferente, área divergente, construção não averbada), resolva no cartório antes de pedir o crédito. Cada correção leva dias ou semanas, e é melhor fazer isso antes de a instituição pausar a análise.

Quanto custam os documentos

Os documentos em si têm custo baixo em comparação com a operação: matrícula atualizada e certidões de cartório custam dezenas de reais cada; certidões federais e trabalhistas são gratuitas na internet; reconhecimento de firma, alguns reais por assinatura. O que pode pesar é a regularização: averbar uma construção exige habite-se, certidão negativa do INSS da obra e emolumentos que crescem com o valor da obra, e pode passar de alguns milhares de reais em construções maiores. Mesmo assim, costuma valer a pena, porque a área averbada aumenta a avaliação e o valor liberado.

Perguntas frequentes

A matrícula precisa ser recente?

Sim. A maioria das instituições exige matrícula emitida há no máximo 30 dias, porque ela precisa refletir a situação atual do imóvel.

Preciso pagar a avaliação antes de saber se vou ser aprovado?

Em geral, a avaliação só é feita depois de uma pré-aprovação de crédito. A tarifa pode ser cobrada à parte ou descontada do valor liberado. Confirme antes de autorizar a visita.

Imóvel só com escritura, sem registro, serve?

Não. A escritura precisa estar registrada na matrícula. Sem registro, você não é o proprietário perante o cartório, e a garantia não pode ser constituída.

Meu cônjuge precisa assinar?

Na maioria dos regimes de casamento, sim, mesmo que o imóvel esteja só no seu nome. A exceção mais comum é o regime de separação total de bens, e ainda assim algumas instituições pedem a anuência.

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