Entrada do financiamento imobiliário, quanto dar e como juntar

Em 2026, os bancos financiam em geral até 80% do valor do imóvel dentro do Sistema Financeiro da Habitação, então a entrada mínima costuma ser de 20%. Num imóvel de R$ 300 mil, são R$ 60 mil. Esse dinheiro pode vir da poupança, da venda de outro bem, de ajuda da família ou do FGTS, que pode ser usado na entrada por quem cumpre os requisitos do fundo.

Mas 20% é o mínimo, não o ideal. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, menor a parcela e menor o total de juros pago ao longo de décadas. Além disso, a entrada não é o único dinheiro que você precisa ter na mão: ITBI, registro em cartório e avaliação do imóvel vêm logo depois da aprovação e não entram no financiamento. Este guia mostra quanto dar de entrada, o que ela muda na conta e como juntar o valor.

Qual é a entrada mínima do financiamento imobiliário

A referência é a regra do SFH: o banco financia até 80% do valor do imóvel (o menor entre o preço de venda e o valor da avaliação do banco). Os outros 20% são a entrada. Alguns bancos e algumas linhas podem financiar um percentual menor, exigindo entrada maior, conforme o perfil do comprador e o tipo de imóvel (usados mais antigos, por exemplo, às vezes têm limite menor).

Atenção a um detalhe: se a avaliação do banco sair abaixo do preço combinado com o vendedor, o banco financia 80% do valor avaliado, e a diferença até o preço de venda vira entrada extra para você. Por isso é prudente ter uma folga.

Para entender o restante do processo, veja como funciona o financiamento imobiliário.

Por que dar uma entrada maior do que o mínimo

Cada real a mais de entrada é um real a menos de dívida. E, como os juros são calculados sobre o saldo devedor todo mês por 20, 30 ou 35 anos, a diferença no total pago é grande.

Para ter noção da escala dos juros em um financiamento imobiliário, veja a conta hipotética de R$ 200.000 em 240 meses a 1% ao mês (12% ao ano, o teto do SFH), sem TR nem seguros:

Os juros passam do valor financiado na SAC e chegam a mais de uma vez e meia na Price. Reduzir o valor financiado com uma entrada maior reduz esses juros na mesma proporção: financiar menos é a forma mais simples de pagar menos.

Uma entrada maior também ajuda em outros pontos:

• Parcela menor, o que facilita a aprovação na regra dos 30% da renda. Veja renda para financiar imóvel, quanto é preciso ganhar.
• Menos risco de ficar "devendo mais do que o imóvel vale" nos primeiros anos, o que importa se você precisar vender.
• Mais poder de negociação com o banco, que costuma oferecer condições melhores a quem financia uma fatia menor.

Quanto dar de entrada, afinal

Não existe número certo para todo mundo, mas um raciocínio simples ajuda:

1. Comece pelo mínimo de 20%. Sem ele, o financiamento no SFH em geral não sai.
2. Reserve, fora da entrada, o dinheiro dos custos extras: ITBI (em geral entre 2% e 3% do valor do imóvel), registro do contrato em cartório (tabela estadual, com 50% de desconto para o primeiro imóvel financiado pelo SFH), avaliação do imóvel e mudança. Num imóvel de R$ 300.000, só o ITBI fica entre R$ 6.000 (2%) e R$ 9.000 (3%). Veja a lista completa em ITBI e cartório, os custos extras na compra do imóvel.
3. Mantenha uma reserva de emergência para alguns meses de parcela. Comprometer toda a poupança na entrada deixa você sem rede de proteção.
4. O que sobrar depois disso pode virar entrada extra. Se a parcela já cabe bem na renda, outra opção é guardar esse dinheiro e usá-lo em amortizações antecipadas nos primeiros anos, o que tem efeito parecido.

Em resumo: entrada de 20% mais custos extras mais reserva é o piso. Acima disso, cada real a mais economiza juros.

Como juntar a entrada do financiamento imobiliário

Usar o FGTS

O FGTS é a principal fonte de entrada de quem tem carteira assinada. Em 2026, as regras gerais para usá-lo na compra do imóvel são:

• ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados (não precisam ser seguidos nem na mesma empresa);
• não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país;
• não ser proprietário de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem em cidades vizinhas ou na região metropolitana;
• o imóvel deve ser residencial, urbano, para a sua moradia, avaliado em até R$ 2,25 milhões;
• intervalo de 3 anos desde a última compra com FGTS.

O saldo pode ser usado como entrada (ou na compra à vista), e o pedido é feito pelo próprio banco do financiamento. O saldo pode ser consultado no aplicativo do FGTS. O passo a passo completo está em como usar o FGTS para comprar imóvel.

Não confunda com a antecipação do saque-aniversário, que é um empréstimo com garantia do FGTS e outro assunto. Veja a categoria antecipação do FGTS.

Poupar com meta e prazo

Defina o valor da entrada, o prazo para juntar e divida: quanto precisa guardar por mês. Automatize a transferência para uma aplicação separada no dia do pagamento, antes de gastar. Aplicações conservadoras e com liquidez são as mais indicadas para dinheiro que tem data para ser usado.

Vender um bem

Carro, moto, outro imóvel ou qualquer bem de valor pode virar entrada. Quem troca o carro por um mais barato, por exemplo, libera dinheiro e ainda reduz gastos mensais.

Ajuda da família

Doação de pais ou parentes é comum. Atenção: dependendo do valor, pode haver imposto estadual sobre doação e a necessidade de declarar no imposto de renda de quem doa e de quem recebe. Vale consultar um contador.

Consórcio como poupança programada

Algumas pessoas entram em um consórcio de imóvel e usam a carta de crédito, quando contemplada, para comprar à vista ou reforçar a entrada de um financiamento. Funciona como uma poupança forçada, sem juros, mas sem data certa para a contemplação. Veja em consórcio de imóvel, como funciona e quando compensa.

Erros comuns na entrada

• Dar toda a poupança de entrada e ficar sem reserva para ITBI, cartório e imprevistos.
• Esquecer que a avaliação pode sair menor que o preço combinado, o que aumenta a entrada necessária.
• Contar com o FGTS sem checar os requisitos, como o tempo de trabalho ou a existência de outro imóvel na cidade.
• Pegar empréstimo pessoal para completar a entrada: os juros de um empréstimo pessoal costumam ser bem mais altos do que os do financiamento, e a parcela extra reduz a renda disponível na análise.
• Não negociar o preço: com a entrada em mãos e o crédito pré-aprovado, você negocia como quem tem dinheiro na mesa.

Entrada no Minha Casa Minha Vida

Quem se enquadra nas faixas do programa (renda familiar bruta de até R$ 13.000 por mês em áreas urbanas) também costuma precisar de entrada, mas o subsídio das faixas 1 e 2 (que chega a R$ 55 mil para as rendas mais baixas e diminui conforme a renda sobe) funciona como um desconto no valor do imóvel, o que reduz o que precisa ser financiado e, muitas vezes, a entrada necessária. O FGTS também pode ser usado. As regras estão no guia das faixas do programa, nesta categoria.

Mais guias sobre casa própria estão na categoria financiamento e consórcio.

Perguntas frequentes

Qual é a entrada mínima para financiar um imóvel em 2026?

Em geral 20% do valor do imóvel, porque os bancos financiam até 80% no SFH. Alguns perfis e tipos de imóvel podem exigir entrada maior.

Posso usar o FGTS como entrada?

Sim, se cumprir os requisitos: 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, sem financiamento ativo no SFH e sem imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. O imóvel precisa ser residencial, urbano, para moradia e avaliado em até R$ 2,25 milhões.

Dá para financiar 100% do imóvel?

No SFH, em geral não: o limite costuma ser 80%. O restante precisa vir de entrada.

Além da entrada, que outros custos preciso ter na mão?

ITBI (em geral entre 2% e 3% do valor), registro do contrato em cartório, avaliação do imóvel pelo banco e os gastos de mudança. Esses valores não entram no financiamento.

Vale a pena pegar empréstimo para completar a entrada?

Em geral não. O empréstimo pessoal costuma ter juros bem maiores que o financiamento, e a parcela extra reduz a renda disponível na análise do banco.

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