ITBI e cartório — os custos extras na compra do imóvel
Além da entrada e das parcelas, a compra de um imóvel tem custos extras que não entram no financiamento e precisam ser pagos à vista: o ITBI (imposto municipal sobre a transmissão do imóvel), o registro do contrato no cartório de registro de imóveis e a avaliação do imóvel feita pelo banco. Juntos, eles costumam somar alguns por cento do valor do imóvel, e quem não se prepara descobre isso na reta final, quando o dinheiro já está comprometido com a entrada.
O ITBI varia por município e em geral fica entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em um imóvel de R$ 300.000, isso significa R$ 9.000 com alíquota de 3% ou R$ 6.000 com alíquota de 2%. O registro segue a tabela de cada estado, e o primeiro imóvel financiado pelo SFH tem 50% de desconto nessas custas. A seguir, cada custo explicado, com o que dá para economizar.
ITBI: o imposto da compra
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela prefeitura sempre que um imóvel muda de dono por compra e venda. Sem o pagamento, o cartório não registra a transferência, então ele é obrigatório.
Quanto custa
A alíquota é definida por cada município e, em geral, fica entre 2% e 3% do valor do imóvel. São Paulo, por exemplo, cobra 3%. A base de cálculo costuma ser o maior valor entre o preço da compra e o valor venal de referência da prefeitura, o que às vezes faz o imposto sair maior do que o esperado.
| Valor do imóvel | ITBI a 2% | ITBI a 3% |
|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 6.000 | R$ 9.000 |
Redução na parte financiada pelo SFH
Em muitos municípios, a parte do valor que é financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) tem alíquota reduzida, de 0,5%, até um teto definido pela própria prefeitura. Acima desse teto, e sobre a parte paga com recursos próprios, vale a alíquota cheia. Essa regra muda de cidade para cidade, então consulte a prefeitura ou peça ao banco a estimativa.
Quando pagar
O ITBI é pago antes do registro, em geral logo depois da assinatura do contrato. A prefeitura emite a guia, você paga e leva o comprovante ao cartório junto com o contrato.
Registro em cartório
O contrato de financiamento imobiliário tem força de escritura pública. Isso quer dizer que você não precisa pagar uma escritura separada no tabelionato: o próprio contrato com o banco é levado ao cartório de registro de imóveis e registrado na matrícula. Nesse registro, ficam anotadas a compra e venda e a alienação fiduciária em favor do banco.
Quanto custa
As custas de registro seguem a tabela de emolumentos de cada estado, publicada pelo Tribunal de Justiça. O valor cresce conforme o valor do imóvel e varia bastante de um estado para outro, por isso não dá para cravar um número geral. O cartório informa o valor exato a partir do contrato.
Desconto de 50% no primeiro imóvel
A Lei 6.015/1973, art. 290, garante 50% de desconto nas custas de registro para o primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH. Para ter direito, o comprador declara que não possui outro imóvel residencial, e o cartório aplica o desconto. Vale perguntar e conferir se ele foi aplicado na conta.
Certidões e outros itens do cartório
Além do registro, podem entrar na conta:
- certidão de matrícula atualizada, pedida antes da compra;
- certidões negativas do vendedor e do imóvel;
- averbações necessárias (construção, mudança de nome do vendedor, baixa de hipoteca antiga).
Essas certidões fazem parte dos documentos do financiamento e têm custo próprio, geralmente pequeno em comparação ao registro.
Avaliação do imóvel pelo banco
Antes de aprovar o financiamento, o banco contrata um engenheiro ou empresa credenciada para avaliar o imóvel. É essa avaliação que define o valor de referência para o crédito, e ela é cobrada à parte, no início do processo. O valor é fixado pelo banco e costuma ser informado na simulação ou na proposta. Em caso de portabilidade, o novo banco também cobra uma avaliação.
Outros custos que aparecem
- Tarifas do banco, se houver, que devem constar no CET. Veja o que é o CET.
- Seguros MIP e DFI, embutidos na parcela, e não pagos à vista.
- Laudêmio, em imóveis em terrenos da União (áreas de marinha) ou foreiros, cobrado na transferência.
- Taxa de condomínio e IPTU proporcionais, acertados com o vendedor.
- Mudança, reforma e mobília, que não são do financiamento, mas pesam no mesmo mês.
Quanto reservar
Como ITBI, registro e avaliação não entram no financiamento (salvo exceções em que o banco financia parte das despesas, com custo), o ideal é tratá-los como parte da entrada ao montar o planejamento. Uma forma simples de organizar:
| Custo | Como é calculado | Quando pagar |
|---|---|---|
| ITBI | Alíquota municipal, em geral 2% a 3% (0,5% na parte SFH até o teto do município) | Antes do registro |
| Registro | Tabela estadual, 50% de desconto no 1º imóvel pelo SFH | Após assinar o contrato |
| Avaliação | Valor fixado pelo banco | No início do processo |
| Certidões | Tabela do cartório | Antes da compra |
Para o planejamento completo da entrada, veja entrada do financiamento imobiliário.
E no consórcio de imóvel?
No consórcio, a compra também tem ITBI e registro. A diferença é que até 10% do valor da carta de crédito pode ser usado para pagar essas despesas (limite fixado pela regra do Banco Central), conforme o contrato. Assim, quem é contemplado com uma carta de R$ 300.000 pode usar parte dela para o ITBI e o cartório, em vez de tirar do bolso. Confira as regras em consórcio de imóvel.
Dicas para gastar menos
- Confira a alíquota do seu município e a regra do SFH. Em algumas cidades, a redução de 0,5% na parte financiada faz diferença.
- Verifique o desconto de 50% no registro se for o seu primeiro imóvel financiado pelo SFH.
- Peça o valor da avaliação antes de fechar com o banco; ele varia de uma instituição para outra.
- Não deixe para a última hora. Juros de atraso no ITBI e prazos de validade das certidões geram custo extra.
- Guarde todos os comprovantes. Eles serão necessários no registro e, no futuro, na venda do imóvel.
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Perguntas frequentes
Quanto custa o ITBI na compra de um imóvel?
Depende do município. Em geral, entre 2% e 3% do valor do imóvel. São Paulo cobra 3%. Na parte financiada pelo SFH, muitos municípios aplicam 0,5% até um teto próprio.
Preciso pagar escritura além do registro?
Não, quando há financiamento. O contrato de financiamento tem força de escritura pública e é registrado diretamente na matrícula do imóvel. Na compra à vista, sem financiamento, a escritura no tabelionato é necessária.
O que é o desconto de 50% no registro?
É um desconto previsto na Lei 6.015/1973, art. 290, nas custas de registro do primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH. Peça ao cartório e confira se foi aplicado.
Os custos de cartório e ITBI entram no financiamento?
Em regra, não. São pagos à vista pelo comprador. Alguns bancos oferecem financiar parte dessas despesas, com juros, o que aumenta o custo total.
A avaliação do imóvel é cobrada mesmo se o financiamento for negado?
Em geral, sim. A avaliação é um serviço contratado no início da análise, e o valor costuma ser cobrado independentemente do resultado. Confirme a política do banco antes.
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