Amortizar financiamento imobiliário — reduzir prazo ou parcela?

Amortizar financiamento imobiliário é pagar uma parte do saldo devedor fora das parcelas normais. Como os juros são calculados sobre o que você ainda deve, cada real amortizado deixa de gerar juros pelo resto do contrato. É um direito do consumidor (Código de Defesa do Consumidor, art. 52, §2º), com redução proporcional dos juros, e o banco não pode cobrar tarifa por isso em contratos assinados a partir de 10/12/2007 (Resolução CMN 3.516/2007).

Na hora de amortizar, o banco pergunta se você quer reduzir o prazo (manter a parcela e terminar antes) ou reduzir a parcela (manter o prazo e pagar menos por mês). Reduzir o prazo economiza mais juros no total. Reduzir a parcela alivia o orçamento agora. A resposta certa depende do que aperta mais no seu caso, e este guia mostra como decidir.

Por que amortizar economiza tanto

Um financiamento imobiliário é longo, com prazo que pode chegar a 420 meses nos maiores bancos. Nos sistemas usados no Brasil, boa parte da parcela dos primeiros anos é só juros. Veja o exemplo hipotético de R$ 200.000 em 240 meses a 1% ao mês (12% ao ano, teto do SFH), sem TR nem seguros:

No SAC, a amortização mensal é de R$ 833,33 e os juros do primeiro mês são R$ 2.000, ou seja, mais de dois terços da primeira parcela são juros. É por isso que amortizar cedo rende mais do que amortizar no fim: o dinheiro extra abate um saldo que ainda vai render juros por muitos anos. Para entender os dois sistemas, veja SAC ou Price.

Reduzir prazo ou reduzir parcela?

Reduzir o prazo

Você continua pagando a mesma parcela, mas o contrato termina antes. No SAC do exemplo, cada R$ 833,33 amortizados equivalem a uma parcela a menos no fim do contrato; uma amortização extra de R$ 10.000, nesse caso, cortaria cerca de 12 meses do prazo. Como as parcelas eliminadas são as do fim, mas os juros economizados são de todo o período, essa é a opção que mais reduz o total pago.

Faz sentido para quem:

• está confortável com a parcela atual;
• quer se livrar da dívida mais cedo;
• tem renda estável e não prevê aperto.

Reduzir a parcela

O prazo continua o mesmo, mas a dívida menor gera parcelas menores daqui em diante. Economiza juros também, só que menos do que reduzir o prazo, porque o saldo fica "esticado" pelo mesmo tempo.

Faz sentido para quem:

• está com a parcela apertando o orçamento;
• teve queda de renda ou nova despesa fixa;
• prefere ter folga mensal para formar reserva.

Uma regra prática

Se a parcela cabe com folga, reduza o prazo. Se o problema é o mês fechar no vermelho, reduza a parcela. E se o dinheiro extra vier com frequência, uma estratégia comum é alternar: reduzir a parcela até ela ficar confortável e, a partir daí, direcionar as amortizações seguintes para o prazo.

Amortizar com o FGTS

O FGTS pode ser usado para amortizar ou quitar o saldo devedor de um financiamento no SFH, com algumas condições. As principais:

• intervalo mínimo de 2 anos entre uma amortização com FGTS e outra;
• 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados, em qualquer empresa;
• não ter outro financiamento ativo no SFH e não ser dono de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha;
• imóvel residencial, urbano, para moradia, dentro do teto de avaliação do SFH (R$ 2,25 milhões em 2026).

Também é possível usar o fundo para pagar parte das prestações: até 80% de cada parcela, por 12 meses, renovável. O pedido é feito no banco do financiamento, e o saldo pode ser consultado no app FGTS. As regras completas estão em como usar o FGTS para comprar imóvel. Antecipação do saque-aniversário é outro assunto, tratado na categoria Antecipação do FGTS.

Como amortizar na prática

1. Consulte o saldo devedor atualizado no aplicativo ou na agência. É sobre ele que o desconto dos juros será calculado.
2. Decida o valor e a opção (prazo ou parcela). A maioria dos bancos exige um valor mínimo por amortização e aceita o pedido pelo app, pelo internet banking ou na agência.
3. Escolha a origem do dinheiro: recursos próprios ou FGTS (neste caso, com os documentos do fundo).
4. Confira o novo quadro do financiamento: saldo, prazo restante e valor da nova parcela. Guarde o comprovante.
5. Repita quando puder. Não há limite de vezes para amortizar com recursos próprios; com FGTS, vale o intervalo de 2 anos.

Antes de amortizar, pense nisto

Amortizar quase sempre compensa em termos de juros, mas não é a única coisa a considerar.

• Reserva de emergência primeiro. Dinheiro que vai para o saldo devedor não volta com facilidade. Se surgir uma emergência, você pode acabar em um crédito muito mais caro do que o imobiliário.
• Dívidas mais caras antes. Cartão, cheque especial e crédito pessoal costumam ter juros muito acima dos 12% ao ano do teto do SFH. Quitá-los antes rende mais do que amortizar o imóvel.
• Taxa do contrato. Em contratos com taxa baixa, a vantagem de amortizar é menor do que em contratos com juros próximos do teto. Se o seu contrato é caro, a portabilidade para outro banco pode valer a pena junto com a amortização.
• Seguros continuam. O MIP e o DFI seguem na parcela enquanto houver saldo, mas o MIP tende a cair conforme o saldo diminui.

Quitar de uma vez

Se o valor disponível cobre o saldo devedor, a quitação antecipada segue a mesma lógica: você paga o saldo com os juros descontados proporcionalmente, sem tarifa de liquidação. Depois disso, o banco emite o termo de quitação, e você leva ao cartório de registro de imóveis para baixar a alienação fiduciária na matrícula. Esse registro tem custo, segundo a tabela do estado. Veja os custos de cartório na compra do imóvel.

Erros comuns

• Pagar só parcelas adiantadas em vez de amortizar. Adiantar parcelas futuras sem pedir a amortização do saldo pode não gerar o desconto proporcional dos juros. Peça sempre a "amortização extraordinária" ou "amortização do saldo devedor".
• Não escolher a opção. Se você não informar, o banco aplica a opção padrão dele, que pode não ser a que você queria.
• Esquecer o comprovante. Guarde o novo quadro de evolução do financiamento para conferir se a redução foi aplicada.
• Zerar a reserva. Amortizar com o último real disponível é arriscado.

Mais conteúdo sobre crédito habitacional e de veículos na categoria Financiamento e Consórcio.

Perguntas frequentes

O banco pode cobrar taxa para amortizar?

Não, em contratos assinados a partir de 10/12/2007. A Resolução CMN 3.516/2007 proíbe tarifa de liquidação antecipada, e o CDC garante a redução proporcional dos juros.

É melhor amortizar no começo ou no fim do contrato?

No começo. Os juros incidem sobre o saldo devedor, e ele é maior no início. Quanto mais cedo você abate o saldo, mais juros deixa de pagar.

Posso usar o FGTS para amortizar todo ano?

Não. O uso do FGTS para amortizar ou quitar o saldo devedor respeita um intervalo de 2 anos entre uma operação e outra. Para pagar parte das prestações, o uso é por 12 meses, renovável.

Reduzir a parcela ou o prazo: qual economiza mais?

Reduzir o prazo. Nesse caso, o saldo menor é pago em menos tempo, então rende menos juros. Reduzir a parcela também economiza, mas em menor medida.

Amortizar muda a taxa de juros do contrato?

Não. A taxa continua a mesma; o que muda é o saldo sobre o qual ela incide. Para mudar a taxa, o caminho é a portabilidade ou uma renegociação com o banco.

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