SAC ou Price, qual sistema de amortização escolher

Na SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela começa mais alta e cai todo mês, e você paga menos juros no total. Na Tabela Price, a parcela é fixa (antes da correção), começa mais baixa, mas o total de juros é maior. Se a sua renda comporta a primeira parcela da SAC, ela costuma ser a escolha mais econômica. Se a parcela da SAC não cabe nos 30% da renda, a Price pode ser o caminho para conseguir a aprovação.

Para ter ideia do tamanho da diferença: em um financiamento hipotético de R$ 200 mil em 240 meses a 1% ao mês (12% ao ano, o teto do SFH), sem TR nem seguros, a SAC termina com R$ 241 mil de juros e a Price com cerca de R$ 328,5 mil. São mais de R$ 87 mil de diferença. Em troca, a Price pede uma renda cerca de R$ 2 mil menor para começar. Este guia explica como cada sistema funciona, mostra a conta completa e ajuda a decidir entre SAC ou Price.

O que é sistema de amortização

Toda parcela de financiamento tem duas partes principais:

• Amortização: o pedaço que de fato reduz a dívida (o saldo devedor).
• Juros: o custo do dinheiro, calculado sobre o saldo devedor daquele mês.

Além delas, entram os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e eventual tarifa. O sistema de amortização é a regra que define como a amortização e os juros se distribuem mês a mês. SAC e Price são os dois mais usados no financiamento imobiliário brasileiro. Se quiser rever o funcionamento geral, veja como funciona o financiamento imobiliário.

Um detalhe importante: os juros são sempre calculados sobre o saldo que falta pagar. Então, quanto mais rápido o saldo cai, menos juros você paga no total. É isso que diferencia os dois sistemas.

Como funciona a SAC

Na SAC, a amortização é sempre a mesma: o valor financiado dividido pelo número de meses. Como o saldo cai o mesmo tanto todo mês, os juros (calculados sobre o saldo) caem também, e a parcela diminui um pouquinho a cada mês.

No exemplo de R$ 200.000 em 240 meses a 1% ao mês:

• Amortização fixa: R$ 200.000 ÷ 240 = R$ 833,33 por mês.
• Juros do 1º mês: 1% de R$ 200.000 = R$ 2.000.
• 1ª parcela: R$ 833,33 + R$ 2.000 = R$ 2.833,33.
• A parcela cai cerca de R$ 8,33 por mês (porque o saldo cai R$ 833,33 e 1% disso são R$ 8,33).
• Última parcela: R$ 841,67 (R$ 833,33 de amortização + R$ 8,33 de juros sobre o último saldo).

Resultado: total de juros de R$ 241.000 e total pago de R$ 441.000.

Características da SAC

• Parcela inicial mais alta, exige renda maior.
• Parcela decrescente: o alívio vem com o tempo.
• Saldo devedor cai mais rápido, o que ajuda em caso de venda ou portabilidade.
• Menos juros no total.

Como funciona a Tabela Price

Na Price, a parcela é fixa (antes da correção pela TR ou outro índice). Para que ela seja igual do início ao fim, a composição interna muda: no começo, a maior parte da parcela é juros e pouco é amortização; no fim, quase tudo é amortização. Como o saldo cai devagar nos primeiros anos, os juros acumulados são maiores.

No mesmo exemplo de R$ 200.000 em 240 meses a 1% ao mês:

• Parcela fixa: R$ 2.202,17, da primeira à última.
• Total de juros: cerca de R$ 328.500.
• Total pago: cerca de R$ 528.500.

Características da Price

• Parcela inicial menor, exige renda menor.
• Parcela fixa (antes da correção), fácil de planejar.
• Saldo devedor cai devagar no começo.
• Mais juros no total.

SAC x Price, a tabela comparativa

Exemplo hipotético: R$ 200.000 em 240 meses a 1% ao mês (12% ao ano), sem TR nem seguros.

Repare em três coisas:

1. A SAC começa cerca de R$ 631 mais cara por mês.
2. Em algum ponto do caminho, a parcela da SAC fica menor que a da Price e segue caindo até R$ 841,67, bem abaixo dos R$ 2.202,17 fixos.
3. A economia de juros da SAC passa de R$ 87 mil, mais de 40% do valor financiado.

Na vida real, os dois sistemas ainda recebem a correção pela TR (ou IPCA, nas linhas indexadas) e os seguros MIP e DFI, que fazem a parcela subir um pouco ao longo dos anos. Mas a lógica da comparação não muda.

SAC ou Price, qual escolher

Escolha a SAC se

• A sua renda comporta a primeira parcela dentro dos 30% da renda bruta familiar.
• Você quer pagar o menor total de juros.
• Pretende vender o imóvel, fazer portabilidade ou quitar antes do prazo: o saldo devedor menor ajuda em todas essas situações.
• Espera que a sua renda fique igual ou caia no futuro (aposentadoria, por exemplo): a parcela que cai acompanha.

Escolha a Price se

• A primeira parcela da SAC não cabe na regra dos 30% e a da Price cabe. Nesse caso a Price é o que viabiliza o financiamento.
• Você prefere parcela previsível e planeja o orçamento com valor fixo.
• Espera que a sua renda suba com o tempo e pretende amortizar antecipadamente para compensar os juros maiores.

Em ambos os casos, vale calcular a renda necessária antes de escolher o imóvel. Veja como em renda para financiar imóvel, quanto é preciso ganhar.

Como a amortização extra muda a conta

Em qualquer dos dois sistemas, você pode amortizar antecipadamente quando sobrar dinheiro (13º, FGTS, bônus). É direito do consumidor (Código de Defesa do Consumidor, art. 52, §2º), com redução proporcional dos juros e sem tarifa de liquidação antecipada em contratos a partir de 10/12/2007 (Resolução CMN 3.516/2007).

Ao amortizar, você escolhe entre reduzir o prazo (mantém a parcela e termina antes, economizando mais juros) ou reduzir o valor da parcela (mantém o prazo e alivia o mês). Na Price, a amortização extra nos primeiros anos faz muita diferença, porque é justamente quando o saldo cai devagar. Veja os prós e contras de cada escolha em amortizar financiamento imobiliário, prazo ou parcela.

Outros pontos para comparar além do sistema

O sistema de amortização é só uma das variáveis. Ao simular, olhe também:

• Taxa de juros: em 2026, as linhas com recursos da poupança costumam ficar entre TR + 11% e TR + 12% ao ano, variando por banco e perfil. Uma taxa menor pode valer mais que a escolha do sistema.
• Indexador: TR, IPCA ou taxa fixa. A linha com IPCA tem taxa menor, mas o saldo sobe com a inflação.
• CET: o Custo Efetivo Total soma juros, seguros e tarifas. Compare propostas por ele, não só pela taxa. Entenda em CET, o que é o Custo Efetivo Total.
• Prazo: prazo maior reduz a parcela e aumenta os juros, nos dois sistemas.

Para aprender a ler a simulação do banco com esses números, veja simulação de financiamento imobiliário, como fazer e ler.

Resumo para decidir rápido

• Cabe a SAC? Fique com ela: menos juros e saldo caindo rápido.
• Só cabe a Price? Use a Price para viabilizar e amortize antecipadamente sempre que puder.
• Nos dois casos, compare bancos pelo CET e guarde dinheiro para ITBI, cartório e avaliação.

Mais guias sobre casa própria, carro e consórcio na categoria financiamento e consórcio.

Perguntas frequentes

Qual sistema paga menos juros, SAC ou Price?

A SAC. No exemplo de R$ 200 mil em 240 meses a 1% ao mês, a SAC paga R$ 241 mil de juros e a Price cerca de R$ 328,5 mil.

Por que a parcela da SAC cai todo mês?

Porque a amortização é fixa e o saldo devedor diminui a cada mês. Como os juros são calculados sobre o saldo, eles caem também. No exemplo, a parcela cai cerca de R$ 8,33 por mês.

A parcela da Price é fixa para sempre?

É fixa antes da correção. Nas linhas corrigidas pela TR ou pelo IPCA, e com os seguros, ela pode subir um pouco ao longo do tempo.

Posso trocar de SAC para Price depois?

Em geral o sistema é definido no contrato e não muda. Uma alternativa, se a parcela apertar, é amortizar antecipadamente escolhendo reduzir o valor da parcela, ou pedir portabilidade para outro banco.

Qual exige mais renda?

A SAC, porque a primeira parcela é maior. No exemplo, cerca de R$ 9.445 de renda bruta familiar para a SAC e cerca de R$ 7.340 para a Price, na regra dos 30%.

O Mundo Valor é um site independente de conteúdo. Não oferecemos financiamento nem consórcio e não temos vínculo com bancos, administradoras ou com o governo. Confira sempre as condições com a instituição antes de contratar.