Simulação de financiamento imobiliário — como fazer e ler

A simulação de financiamento imobiliário é uma conta que o banco faz, sem compromisso, para mostrar quanto ficaria a parcela, por quanto tempo e quanto você pagaria no total para um determinado valor de imóvel, entrada e prazo. Em 2026, praticamente todos os bancos oferecem o simulador no site ou no aplicativo, e você pode fazer quantas simulações quiser antes de pedir o crédito de verdade.

Ler o resultado é o que faz a diferença. A primeira parcela chama a atenção, mas o que define se o financiamento cabe no bolso é o conjunto: sistema de amortização (SAC ou Price), taxa de juros, Custo Efetivo Total (CET), seguros embutidos, prazo e o quanto da sua renda a parcela compromete. Este guia mostra o que preencher, o que cada linha do resultado significa e como comparar propostas de bancos diferentes.

O que você precisa informar na simulação

Os simuladores pedem mais ou menos as mesmas coisas:

• Valor do imóvel. Se ainda não escolheu, use um valor aproximado da faixa que você está pesquisando.
• Valor da entrada (ou valor a financiar). Em geral, os bancos financiam até 80% do valor do imóvel, então a entrada mínima costuma ser de 20%. Entrada maior reduz o valor financiado e, com isso, juros e parcela. Veja quanto dar de entrada e como juntar.
• Prazo. Nos maiores bancos, até 420 meses (35 anos); alguns limitam a 360. Prazo maior baixa a parcela e aumenta o total de juros.
• Renda familiar bruta. Serve para o banco checar o limite de comprometimento, que costuma ser de 30% da renda.
• Data de nascimento. Por regra de mercado, idade do comprador mais prazo não pode passar de 80 anos e 6 meses na maioria dos bancos. Quem tem mais idade, portanto, recebe um prazo máximo menor.
• Uso do FGTS, se for o caso, como parte da entrada.
• Tipo de imóvel (novo ou usado, residencial) e cidade, porque algumas linhas e o enquadramento em programas dependem disso.

Alguns simuladores já perguntam se você tem conta ou recebe salário no banco, porque o relacionamento costuma influenciar a taxa.

Como ler o resultado da simulação

O resultado vem em um quadro com várias linhas. As mais importantes são estas.

Sistema de amortização: SAC ou Price

No SAC, a amortização (a parte da parcela que de fato abate a dívida) é fixa, então a parcela começa mais alta e cai todo mês. Na Price, a parcela é fixa (antes da correção), mas começa menor e o total de juros é maior. Compare com o exemplo hipotético abaixo, de R$ 200.000 financiados em 240 meses a 1% ao mês (12% ao ano, que é o teto do SFH), sem TR nem seguros:

No SAC desse exemplo, a amortização é de R$ 833,33 por mês, os juros do primeiro mês são R$ 2.000 (1% de R$ 200.000) e a parcela cai cerca de R$ 8,33 a cada mês. Quem consegue pagar a parcela inicial mais alta economiza muito ao longo do contrato. Quem precisa da parcela menor agora pode preferir a Price, sabendo que paga mais juros. A escolha completa está em SAC ou Price.

Taxa de juros nominal

É a taxa "pura" do contrato, geralmente expressa ao ano. Em 2026, nas linhas com recursos da poupança (SBPE), as taxas de balcão costumam ficar entre TR + 11% e TR + 12% ao ano, variando por banco, relacionamento e perfil. O SFH limita os juros a 12% ao ano. Há também linhas corrigidas pelo IPCA ou com taxa fixa, que podem mostrar taxa menor na simulação, mas com risco maior de a parcela subir se a inflação subir.

A simulação costuma mostrar a taxa de duas formas: a "nominal" e a "efetiva". A efetiva considera a capitalização mensal e é um pouco maior. Compare sempre a mesma versão entre bancos.

CET (Custo Efetivo Total)

O CET é o número mais importante para comparar. Ele soma juros, seguros, tarifas e outros encargos, e mostra quanto o financiamento custa de verdade por ano. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CET diferente por causa dos seguros e das tarifas. Entenda em detalhe em o que é o CET.

Seguros embutidos

Todo financiamento imobiliário tem dois seguros obrigatórios, que aparecem dentro da parcela:

• MIP (morte e invalidez permanente): quita o saldo devedor se o titular morrer ou ficar inválido. O valor costuma depender da idade e do saldo.
• DFI (danos físicos do imóvel): cobre danos à construção, como incêndio e desabamento.

Esses seguros fazem a parcela real ser maior que a parcela "só com juros e amortização" que aparece em tabelas simplificadas. Sobre seguros em geral, veja a categoria Seguros.

Primeira parcela, última parcela e total

A primeira parcela é a que o banco compara com a sua renda. A última mostra como fica no fim do prazo (no SAC, bem menor; na Price, igual). O total pago revela o custo do crédito ao longo de décadas e é o número que mais assusta, e com razão: é por isso que prazo e entrada importam tanto.

Renda mínima

A maioria dos simuladores informa a renda mínima para aquele financiamento, que vem do limite de 30% de comprometimento. No exemplo da tabela, a renda mínima para a primeira parcela do SAC seria de cerca de R$ 9.445; para a Price, cerca de R$ 7.340. Lembre que esse cálculo da tabela não inclui TR e seguros; o simulador do banco inclui, então a renda exigida tende a ser um pouco maior. Mais detalhes em renda para financiar imóvel.

Quatro ajustes que mudam muito o resultado

Depois da primeira simulação, mexa em um fator de cada vez e veja o efeito:

1. Aumentar a entrada. Cada real a menos financiado deixa de render juros por até 35 anos. Usar o FGTS como entrada é uma das formas mais comuns, dentro das regras de uso do FGTS na compra.
2. Encurtar o prazo. A parcela sobe, mas o total de juros cai bastante. Se a parcela do prazo menor ainda cabe nos 30% da renda, costuma valer a pena.
3. Trocar de SAC para Price (ou o contrário). Mostra a diferença entre pagar mais agora e pagar menos no total.
4. Simular em mais de um banco. Com o mesmo valor, entrada e prazo, as diferenças de taxa e CET aparecem com clareza. Não há banco "melhor" para todos: o relacionamento, o perfil e a linha escolhida mudam a proposta.

Simulação não é aprovação

É importante entender o que a simulação não é. Ela não consulta o seu CPF, não analisa a sua renda de verdade e não garante nada. Depois dela vem a análise de crédito, em que o banco pede os documentos do financiamento, confere renda, restrições e o imóvel. O valor aprovado pode ser menor que o simulado, e a taxa final pode ser diferente da exibida.

Também não confunda simulação com pré-aprovação. A pré-aprovação é uma etapa em que o banco já analisou o seu perfil e informa até quanto financiaria, antes de você escolher o imóvel. Ela é mais útil para negociar com o vendedor, mas ainda depende da avaliação do imóvel.

Minha Casa Minha Vida e outras linhas

Se a renda familiar bruta estiver dentro das faixas do Minha Casa Minha Vida, a simulação deve ser feita na linha do programa, que usa recursos do FGTS e tem juros menores que os do balcão. Em 2026, as faixas vão até R$ 13.000 de renda familiar bruta, e as taxas variam por faixa, região e renda (em torno de 4% a 5% ao ano na Faixa 1, chegando a cerca de 10% a 10,5% ao ano na Faixa 4). O enquadramento completo está em faixas do Minha Casa Minha Vida 2026.

Para famílias que ficam fora do programa, o novo modelo de crédito imobiliário anunciado pelo CMN e pelo Banco Central em 2025, com transição ao longo de 2026, pretende ampliar os recursos disponíveis. Vale perguntar ao banco em que linha o seu perfil se encaixa.

Checklist para comparar simulações

• Mesmo valor de imóvel, entrada e prazo em todos os bancos.
• Mesmo sistema de amortização (SAC com SAC, Price com Price).
• Comparar CET, e não só a taxa nominal.
• Conferir se os seguros estão incluídos na parcela mostrada.
• Verificar o indexador: TR, IPCA ou fixo.
• Anotar a renda mínima exigida e a primeira parcela.
• Guardar a simulação (PDF ou captura de tela) com a data.

Mais conteúdo sobre crédito habitacional e de veículos na categoria Financiamento e Consórcio.

Perguntas frequentes

A simulação de financiamento consulta o CPF?

Em geral, não. A simulação é uma conta com os dados que você informa. A consulta ao CPF e a análise de renda acontecem na etapa seguinte, quando você pede o crédito de fato.

Por que a parcela do simulador é maior que a da tabela SAC que vi na internet?

Porque o simulador do banco inclui os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a TR ou outro indexador e, às vezes, tarifas. Tabelas simplificadas mostram só juros e amortização.

Qual é a diferença entre taxa de juros e CET?

A taxa de juros é só o custo do dinheiro. O CET soma juros, seguros, tarifas e outros encargos, mostrando o custo real do financiamento. Para comparar bancos, use o CET.

Posso simular com prazo de 35 anos em qualquer idade?

Não. Por regra de mercado, a soma da sua idade com o prazo costuma não poder passar de 80 anos e 6 meses. Quanto mais idade, menor o prazo máximo disponível.

A simulação vale como proposta?

Não. É apenas uma estimativa. A proposta real vem depois da análise de crédito e da avaliação do imóvel, e pode ter valor, prazo e taxa diferentes.

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