Seguro fiança para aluguel: como funciona e custo

O seguro fiança é uma das formas de garantir um aluguel sem precisar de fiador. Funciona assim: o inquilino paga um valor à seguradora, e ela se compromete a pagar ao dono do imóvel se o aluguel ou os encargos ficarem atrasados. Em geral, esse custo fica entre 1 e 2 aluguéis por ano, e o valor pago não volta para o inquilino no fim do contrato.

Neste texto você vai entender, em linguagem simples, como o seguro fiança funciona, quanto costuma custar, o que ele cobre, o que acontece se você atrasar o aluguel e como ele se compara às outras garantias permitidas por lei.

O que é o seguro fiança locatícia

O seguro fiança, também chamado de seguro fiança locatícia, é um contrato entre o inquilino e uma seguradora. A seguradora funciona como uma "fiadora profissional": se o inquilino deixar de pagar, ela paga ao proprietário, dentro dos limites da apólice. Apólice é o documento que descreve o que está coberto, por quanto e por quanto tempo.

Dois termos aparecem o tempo todo:

Prêmio: o preço do seguro, ou seja, o que o inquilino paga à seguradora.
Sinistro: o evento coberto. No caso do seguro fiança, é o não pagamento do aluguel ou dos encargos previstos.

O seguro costuma ser contratado por meio da imobiliária, que já trabalha com algumas seguradoras e envia a proposta. Mesmo assim, o inquilino pode pesquisar e comparar condições antes de aceitar.

O que diz a lei sobre garantias de aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 37) permite quatro tipos de garantia no aluguel:

caução (um valor ou bem deixado como garantia);
fiança (um fiador);
seguro de fiança locatícia;
cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.

Existe uma regra importante: só pode haver uma garantia por contrato. Exigir mais de uma é proibido, e a exigência é considerada nula. Se a imobiliária pedir fiador e seguro fiança ao mesmo tempo, isso está fora do que a lei permite.

A mesma lei, no art. 41, diz que o seguro de fiança locatícia deve cobrir a totalidade das obrigações do inquilino. Na prática, o que entra na cobertura é definido nas condições gerais e na apólice, por isso vale ler esses documentos antes de assinar.

Como o seguro fiança funciona na prática

O caminho costuma ser este:

Você escolhe o imóvel e a imobiliária pede a documentação.
A seguradora analisa o seu cadastro, incluindo renda e histórico de crédito.
Se aprovado, você paga o prêmio (à vista ou parcelado) e a apólice é emitida.
Se você atrasar o aluguel, o proprietário aciona a seguradora.
A seguradora paga ao dono e depois cobra de você o que pagou. Esse é o chamado direito de regresso.

Ou seja: o seguro protege o proprietário, não o inquilino. Se você atrasar, a dívida não desaparece. Ela apenas muda de mãos, e a seguradora pode cobrar com juros e encargos, além de negativar o nome em caso de inadimplência.

Quanto custa o seguro fiança

O preço varia conforme o valor do aluguel, a análise de crédito e a seguradora. Como referência, costuma ficar entre 1 e 2 aluguéis por ano. Fontes do mercado falam em cerca de 8% a 12% do valor do aluguel anual. São apenas estimativas: sua cotação pode ficar acima ou abaixo disso.

Item	O que costuma acontecer
Custo anual	Entre 1 e 2 aluguéis por ano, em geral
Forma de pagamento	À vista ou parcelado, conforme a seguradora
Renovação	Costuma ser anual, com novo prêmio
Devolução ao fim do contrato	Não há: o valor pago é o custo do serviço
Análise de crédito	Obrigatória na maioria das propostas

Como o seguro é renovado todo ano, o custo se repete durante todo o período em que você morar no imóvel. Some isso ao aluguel quando for comparar com as outras garantias.

O inquilino recebe o dinheiro de volta?

Não. É a principal diferença para a caução. Na caução, o valor fica guardado e, se não houver dívida nem danos, volta para você no fim do contrato. No seguro fiança, o que você paga é o preço do serviço, como acontece com qualquer seguro. Se nada acontecer, o dinheiro não retorna.

O que o seguro fiança cobre

Cada apólice tem suas regras. De forma geral, o seguro pode cobrir:

aluguel em atraso;
encargos como condomínio e IPTU, quando previstos;
multas contratuais, dentro dos limites definidos;
danos ao imóvel, em alguns planos.

O que está coberto e por quanto tempo está sempre nas condições gerais. Se você tem dúvida sobre algum item, pergunte à imobiliária ou à seguradora e peça a resposta por escrito.

Seguro fiança, fiador, caução e cotas de fundo: comparação

Garantia	Como funciona	Custo para o inquilino	Volta no fim?
Seguro fiança	Seguradora paga ao dono se houver atraso	Prêmio anual, em geral entre 1 e 2 aluguéis	Não
Fiador	Uma pessoa assume a dívida se você não pagar	Em geral nenhum custo direto	Não se aplica
Caução	Valor deixado como garantia	Valor depositado	Sim, se não houver dívida
Cotas de fundo	Cotas bloqueadas como garantia	Fica o dinheiro investido bloqueado	Sim, se não houver dívida

A escolha depende da sua situação. Quem não tem fiador e não quer deixar uma quantia grande parada costuma optar pelo seguro. Quem tem uma reserva e quer o dinheiro de volta pode preferir a caução.

Vantagens e cuidados do seguro fiança

Vantagens:

dispensa o fiador, evitando constrangimentos com amigos e parentes;
o processo costuma ser digital e relativamente rápido;
o proprietário tende a gostar, porque sabe que receberá em caso de atraso.

Cuidados:

o custo se repete todo ano e não volta;
a seguradora pode recusar a proposta, se a análise de crédito não for favorável;
atrasou o aluguel, a seguradora cobra de você depois, com direito de regresso;
leia as condições gerais para saber o que está incluído e o que fica de fora.

Seguro fiança e seguro residencial: não são a mesma coisa

É comum confundir os dois. O seguro fiança garante o pagamento do aluguel ao dono. Já o seguro residencial protege o imóvel e o conteúdo contra incêndio, roubo e outros riscos. Muitas imobiliárias exigem o residencial, ou ao menos a cobertura contra incêndio, mas isso é outro contrato. Para entender o que ele cobre, veja seguro residencial: o que cobre, o que não cobre e quanto custa.

Como evitar problemas e golpes

Desconfie de quem pede pagamento do prêmio por Pix para uma pessoa física. O pagamento deve ir para a seguradora ou para a imobiliária, com boleto em nome da empresa.
Confira se a seguradora é autorizada. Veja como saber se a seguradora é autorizada pela SUSEP.
Leia o contrato de locação e as condições gerais antes de assinar. Garantias duplicadas (por exemplo, fiador e seguro ao mesmo tempo) são vedadas pela lei.
Guarde a apólice, o comprovante de pagamento e o contrato em local seguro.

Para um panorama de outros tipos de seguro, acesse a categoria Seguros. Se você está avaliando outros tipos de proteção, o texto sobre golpes com seguro mostra sinais de alerta importantes.

Para consultar a lei, o texto da Lei do Inquilinato está em planalto.gov.br.

Perguntas frequentes

O seguro fiança substitui totalmente o fiador?

Sim. Pela lei, só pode haver uma garantia por contrato. Se você contratar o seguro fiança, a imobiliária não pode exigir fiador junto.

Se eu atrasar o aluguel, o seguro resolve o problema?

Não. A seguradora paga ao proprietário, mas depois cobra de você o valor pago, por meio do direito de regresso.

O dinheiro do seguro fiança volta no fim do contrato?

Não. O valor pago é o prêmio do seguro, como qualquer outro seguro, e não é devolvido.

Quanto custa o seguro fiança?

Costuma ficar entre 1 e 2 aluguéis por ano, em geral. O valor exato depende da seguradora e da análise do seu cadastro.

Preciso do seguro residencial também?

São contratos diferentes. A imobiliária pode exigir o residencial por conta própria, mas ele não substitui a garantia do aluguel.

O Mundo Valor é um site independente de conteúdo. Não vendemos seguros e não temos vínculo com seguradoras, corretoras ou com a SUSEP. Confira sempre as condições gerais da apólice antes de contratar.