Financiamento de imóvel na planta — INCC e juros de obra

O financiamento de imóvel na planta funciona em duas fases. Durante a obra, você paga à construtora uma entrada parcelada, e o saldo do contrato é corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Quando o imóvel fica pronto, acontece o repasse: o saldo que falta pagar à construtora vira um financiamento no banco, com as regras normais de juros, prazo e seguros.

Em muitos contratos, o banco entra antes da entrega e passa a cobrar os chamados juros de obra (ou taxa de evolução de obra) na fase de construção. Esse valor não abate a dívida: é um custo da fase em que o banco já liberou dinheiro para a construtora, mas o financiamento em si ainda não começou. Entender INCC, juros de obra e repasse é o que evita a surpresa de ver a dívida crescer antes mesmo de receber as chaves.

Como funciona a compra na planta

Na planta, você compra um imóvel que ainda não existe, com base no projeto e no memorial descritivo. O pagamento costuma ser dividido assim:

Sinal (ou ato): pago na assinatura do contrato com a construtora.
Parcelas durante a obra: mensais e, às vezes, intermediárias (semestrais ou anuais). Somadas ao sinal, formam a entrada.
Parcela das chaves: um valor maior, pago na entrega, em alguns contratos.
Saldo financiado: a parte que, no repasse, vira o financiamento com o banco.

Enquanto a obra não termina, o contrato é com a construtora ou incorporadora, não com o banco. É ela quem corrige o saldo e cobra as parcelas.

INCC: a correção durante a obra

O INCC mede o custo da construção (materiais e mão de obra). Durante a obra, o saldo devedor com a construtora é corrigido por ele todo mês. Na prática, isso significa que:

as parcelas da fase de obra sobem com o índice;
o saldo que será financiado no repasse também cresce;
o valor final do imóvel pode ficar bem acima do preço anunciado na tabela de lançamento.

Não é um erro nem uma cobrança indevida: é a forma como o contrato protege a construtora da alta dos custos. Mas precisa estar claro para quem compra. A Lei 13.786/2018, conhecida como lei do distrato, obriga o contrato a destacar, em quadro-resumo, informações como o índice de correção, as parcelas e as condições de desistência. Leia esse quadro antes de assinar.

Depois do repasse, a correção muda: o saldo passa a ser corrigido pelo indexador do financiamento bancário, em geral a TR, ou IPCA ou taxa fixa, conforme a linha escolhida.

Juros de obra (taxa de evolução de obra)

Quando o financiamento é contratado com o banco ainda durante a construção (modelo comum em empreendimentos com financiamento associativo ou "plano associativo"), o banco vai liberando o dinheiro para a construtora conforme a obra avança. Nesse período, ele cobra do comprador os juros sobre o valor já liberado: são os juros de obra.

Pontos importantes:

Não amortizam o saldo. Você paga juros, mas a dívida não diminui. A amortização só começa depois da entrega, quando as parcelas normais do financiamento entram em vigor.
Crescem com o andamento da obra. No início, o banco liberou pouco, então os juros são baixos; perto da entrega, com quase tudo liberado, o valor sobe.
Atraso na obra aumenta o custo. Cada mês a mais de construção é um mês a mais de juros de obra.
Continuam até o habite-se e o registro. Em geral, o fim dos juros de obra depende da conclusão formal do empreendimento, não só da festa de entrega das chaves.

O contrato deve informar como esses juros são calculados. Se não estiver claro, pergunte ao banco e à construtora antes de assinar.

O repasse: quando o banco entra

O repasse é o momento em que o saldo devedor com a construtora é transferido para um financiamento bancário. É, na prática, uma contratação normal de crédito imobiliário:

o banco faz a análise de crédito com os documentos do financiamento;
avalia o imóvel pronto;
define taxa, prazo e sistema de amortização (SAC ou Price);
a parcela deve caber no limite de comprometimento de renda, que costuma ser de 30% da renda familiar bruta.

Aqui está o maior risco da compra na planta: a aprovação do repasse não é automática. Se, na época da entrega, sua renda caiu, seu nome ficou negativado ou os juros subiram e a parcela não cabe mais nos 30%, o banco pode recusar ou aprovar um valor menor. Nesse caso, é preciso completar a diferença com recursos próprios, buscar outro banco ou negociar com a construtora. Veja como calcular a renda necessária em renda para financiar imóvel.

Em 2026, as taxas de balcão com recursos da poupança costumam ficar entre TR + 11% e TR + 12% ao ano, variando por banco e perfil, com o SFH limitando os juros a 12% ao ano. Como o repasse acontece anos depois da assinatura com a construtora, a taxa do seu financiamento será a vigente na data do repasse, não a de hoje. Isso vale para mais ou para menos.

Lei do distrato: o que ela garante

A Lei 13.786/2018 trouxe regras para contratos de imóvel na planta:

Quadro-resumo obrigatório no contrato, destacando preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega, condições de desistência e outras informações essenciais.
Tolerância de atraso de até 180 dias na entrega, desde que prevista em contrato. Dentro desse prazo, o atraso não gera penalidade à construtora.
Regras para a desistência do comprador (o distrato), com percentuais de retenção definidos em lei conforme o tipo de empreendimento, e prazos para devolução.

Se a obra atrasar além da tolerância, o comprador pode pedir a rescisão com devolução integral dos valores pagos ou, se preferir manter o contrato, cobrar as penalidades previstas. Em dúvida, vale consultar o Procon ou um advogado.

Vantagens e riscos da planta

Vantagens

Preço de lançamento, em geral menor que o do imóvel pronto equivalente.
Entrada parcelada ao longo da obra, o que ajuda quem não tem o valor todo. Veja como juntar a entrada.
Imóvel novo, com garantia da construtora e possibilidade de personalizar acabamentos em alguns casos.
Possibilidade de usar o FGTS no repasse, dentro das regras do fundo.

Riscos

Correção pelo INCC encarece o saldo durante a obra.
Juros de obra são um custo sem amortização.
Atraso na entrega, mesmo dentro da tolerância de 180 dias, prolonga aluguel e juros de obra.
Repasse recusado se o perfil de crédito mudar.
Risco da construtora: empresa em dificuldades pode paralisar a obra. Pesquise o histórico, o registro da incorporação na matrícula do terreno e se o empreendimento tem patrimônio de afetação.

Checklist antes de assinar

Ler o quadro-resumo e entender INCC, juros de obra e condições de distrato.
Confirmar que a incorporação está registrada no cartório de imóveis.
Verificar se há patrimônio de afetação (separa o dinheiro da obra do caixa da construtora).
Simular o financiamento do repasse com margem de segurança, considerando que o saldo vai crescer com o INCC. Use as dicas de simulação de financiamento imobiliário.
Reservar dinheiro para ITBI, registro e avaliação, que entram na hora do repasse. Veja ITBI e custos de cartório.
Se a renda familiar estiver dentro das faixas do Minha Casa Minha Vida, conferir se o empreendimento é enquadrado no programa, o que pode reduzir bastante os juros do repasse.

Mais conteúdo sobre crédito habitacional e de veículos na categoria Financiamento e Consórcio.

Perguntas frequentes

O que é INCC no financiamento de imóvel na planta?

É o índice que corrige o saldo devedor com a construtora durante a obra. Ele acompanha o custo de materiais e mão de obra, e faz as parcelas e o saldo subirem até a entrega.

Juros de obra abatem a dívida?

Não. Os juros de obra remuneram o banco pelo dinheiro já liberado à construtora durante a construção. A amortização do saldo só começa depois da entrega, com as parcelas normais do financiamento.

O que acontece se o banco recusar o repasse?

O comprador precisa buscar outro banco, completar o valor com recursos próprios ou negociar com a construtora. Por isso é importante manter o nome limpo e a renda compatível até a entrega.

A construtora pode atrasar a entrega?

A Lei 13.786/2018 admite tolerância de até 180 dias, se prevista em contrato. Acima disso, o comprador pode pedir rescisão com devolução integral ou cobrar as penalidades previstas.

Posso usar o FGTS na compra na planta?

Em geral, sim, na hora do repasse, como parte do pagamento ou para amortizar, desde que você e o imóvel cumpram as regras do fundo. Durante a obra, o uso depende das condições do empreendimento e do banco.

O Mundo Valor é um site independente de conteúdo. Não oferecemos financiamento nem consórcio e não temos vínculo com bancos, administradoras ou com o governo. Confira sempre as condições com a instituição antes de contratar.